隨著社會分工的精細化，越來越多的物業(yè)管理專項業(yè)務被分包出去，其中尤以保潔綠化為甚，絕大多數(shù)物業(yè)公司的保潔綠化業(yè)務都由專業(yè)的保潔綠化公司承擔了，外包方工作的有效監(jiān)管，成了物業(yè)公司管理的難點。

一、管理人員的專業(yè)度和責任心不能滿足監(jiān)管要求。

由于業(yè)務外包后，管理人員心理上理所當然的以為這事你保潔公司要自己做好，我每天忙的事情很多，保潔的事就別再煩我了，因此很容易就放松了對保潔服務的監(jiān)督，任由保潔公司自由發(fā)揮，同時在保潔管理的專業(yè)技能上也失去關注學習的動力，無法對保潔公司進行科學監(jiān)管，提出合理要求。

二、點人頭管理降低了保潔公司創(chuàng)新方法提高效率的動力。

很多物業(yè)公司在進行保潔分包招投標時采用的是人均費用的算法，即人均單價包干，在監(jiān)管中注重人員是否配齊，忽視了人員的作業(yè)流程和工作效率，保潔公司反正按人頭算錢，就算我做的再好，人頭不夠還是會被扣錢，因此，現(xiàn)場管理簡單化、應急化，平時保潔工忙著撿廢品換錢，或者到業(yè)主家接私活，有人檢查或者突發(fā)保潔狀況，就應急處理下，日常保潔問題日積月累，積重難返。

要改變這種現(xiàn)狀，物業(yè)公司就要調整監(jiān)管思路，從保潔計劃管理、保潔效率管理、保潔標準管理三方面入手，實現(xiàn)和保潔公司的共贏。

保潔計劃管理

項目的保潔計劃，主要是按照時間周期來制定的。長周期的一般半年或一年以上一次，如外墻清洗、吊飾燈拆洗等；中周期的一般三個月到半年一次，如管道井、窨井、化糞池清理等；短周期的一般一周到一個月左右一次，如屋面、衛(wèi)生死角等；快周期的一般一天或一周數(shù)次。

年度保潔計劃，對中、長周期的保潔工作進行安排，確定工作項、工作時間、人員安排、驗收標準、驗收人員及記錄表單、圖片等。

月度保潔計劃，對年度保潔計劃進行具體的落實，因應情況變化適時調整，年度保潔計劃偏規(guī)劃性質，月度保潔計劃重實操，有排班計劃和應急預案。

周、日保潔計劃，對具體的保潔工作進行安排布置，要求有明確的職責及分工、責任區(qū)域劃分、保潔排班及作業(yè)時間、物料進出倉、作業(yè)規(guī)范及標準、考勤及替班記錄、檢查及考核記錄，確保工作內容的實施和標準的達成。

保潔計劃是保潔工作質量的基礎。

保潔效率管理

由于各種原因，從事物業(yè)項目保潔工作的人員普遍生活較為拮據(jù)、文化程度低、管理難度大，不少保潔工的成就感不是保潔工作做得多好，而是每天收了多少紙皮、撿了多少礦泉水瓶，因此，經(jīng)常會看到這樣的景象，保潔人員停下手中的工作翻檢垃圾桶、搜集紙皮、泡沫箱，把收集的廢品偷偷藏著，伺機帶出小區(qū)，對于保潔工而言，每天撿廢品的收入哪怕微不足道，帶給他們的愉悅感甚至超過了每月領工資的時候。

而保潔公司增加利潤的渠道是偷人頭 ，因此也把工作重心放在如何和項目管理人員做好關系上，對保潔人員的工作效率疏于管理，導致惡性循環(huán)。

項目保潔管理要從工時考核和機械化操作入手，督促保潔公司提高工作效率。

通過定崗、定時、定量，考察每個保潔員的作業(yè)效率，根據(jù)不同人員的作業(yè)效率，科學安排工作量，根據(jù)工作量，合理拉開薪資差距，對于通過提高工作效率降低的成本，適當讓渡給保潔公司，讓保潔公司有足夠的改進動力，這樣，項目上提升了保潔形象，保潔公司增加了效益，達到雙贏的效果。

隨著機械化程度越來越高，保潔設備租賃業(yè)務也逐漸興起，物業(yè)公司采用租賃設備交由保潔公司操作的方式進行保潔作業(yè)，可以盡可能的提高勞動生產(chǎn)率。也可以由保潔公司提供設備，在本區(qū)工作量不飽和時進行周邊跨區(qū)聯(lián)動作業(yè)，費用共同分攤，既提高了設備使用率，又降低了成本，一箭雙雕。

通過信息化、機械化、集約化管理，擯棄簡單的點人頭管理，利好各方，實現(xiàn)各方利益最大化。

保潔標準管理

保潔保準有操作標準、檢查標準和考核標準。

操作標準又包含工具使用標準、化學品使用標準、標識使用標準、作業(yè)流程標準等。這些應該要求保潔公司進場一至三個月內提供，物業(yè)公司的監(jiān)管人員要進行常識培訓，工具、化學品使用不當，會對設備設施造成破壞。比如：用鋼絲球清潔電梯轎廂不銹鋼面的頑固污漬、用草酸清洗大理石等，很多保潔損傷，都是由于操作不當造成的不可逆破壞。

檢查標準是保潔工作品質保障的核心。檢查標準根據(jù)保潔環(huán)境、保潔材質、保潔頻次等不同制訂相應的標準。比如：戶外區(qū)域積塵一般以目視為標準，戶內則紙檢為標準。檢查標準是否合理，直接影響客戶的感官體驗，過于苛刻，成本難支持，過于寬松，效果難達成。

通常的說，在業(yè)主經(jīng)常經(jīng)過和接觸的地方，標準適當提高，業(yè)主不常關注的地方，標準可以適當降低。

考核標準則是確保結果符合要求的手段。考核標準的設定應當力求科學合理，比如：煙蒂留滯時間不得超過2個小時，這樣的條款看似可行，卻會出現(xiàn)一種情況，有的檢查人員發(fā)現(xiàn)煙蒂后蹲守兩個小時，就為了最后是否在考核時間內被清理，結果浪費了時間，效果又沒達成。

如果設置成單位面積或者區(qū)域內煙蒂不得超過多少個，既保證了煙蒂在檢查人員第一時間通知到位后馬上清理，又保證了整體的品質效果。

項目保潔管理，要擺脫傳統(tǒng)人海戰(zhàn)術的思維，通過科學的計劃管理，高效的作業(yè)設計，合理的標準制定，實現(xiàn)成本最優(yōu)化，效果最佳化。

保潔工作的監(jiān)管不是某個主管的事，而是所有項目員工的事，把檢查標準宣貫給每位員工，把補位意識要求到每位員工，全員監(jiān)督，全程管理，就一定能把外包保潔管好。