物業(yè)服務用房不僅包括著“必要的物業(yè)管理用房”，而且還包含著共用設備用房以及物業(yè)服務值班用房。必要的物業(yè)辦公用房包括物業(yè)服務企業(yè)以管理處的形式進行具體物業(yè)管理服務活動所必需的辦公室，以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會所必需的辦公室。

　　物業(yè)管理用房是指專門供物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理活動使用的建筑。必要的物業(yè)管理用房是物業(yè)服務企業(yè)開展物業(yè)服務的前提與必要物質條件。物業(yè)區(qū)域內已建成的項目中如果缺乏物業(yè)管理用房，物業(yè)服務企業(yè)就可能無法順利開展物業(yè)服務。因此，《物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定：“建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房?！边@就從行政法規(guī)的層面明確了建設單位負有配置必要物業(yè)管理用房的義務。

　　必要的物業(yè)管理用房具體包括必要的物業(yè)管理辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲藏用房、物業(yè)維修用房以及保安人員的部分集體宿舍等。其中必要的物業(yè)辦公用房包括物業(yè)服務企業(yè)以管理處的形式進行具體物業(yè)管理服務活動所必需的辦公室，以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會所必需的辦公室。建設單位按照規(guī)定所配置必要的物業(yè)管理用房必須是符合《房產測量規(guī)范》（中華人民共和國國家標準）標準的，能夠計算為房屋建筑面積的，具備有上蓋、結構牢固、層高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。建設單位提供的房屋如果屬于不能計算房屋建筑面積的，如架空層、轉換層等，或者屬于臨時性建筑的非永久性建筑均屬不符合必要的物業(yè)管理用房的規(guī)定范疇。

　　目前國家沒有關于配置物業(yè)管理用房的統(tǒng)一標準，但是各地方在地方法規(guī)或政策上都相應地作出了具體配置物業(yè)管理用房標準的規(guī)定。

　　如《陜西省物業(yè)管理條例》第五十四條：“新建物業(yè)管理區(qū)域內，建設單位應當按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：（一）物業(yè)建筑面積三十萬平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的3‰提供，但最低不得少于一百平方米；（二）物業(yè)建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的3‰提供外，超過部分按1‰的標準提供；（三）具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的50％。業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調劑，建筑面積不少于三十平方米。物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產權登記，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會不得將物業(yè)服務用房轉讓或者改作他用?！?/span>

　　廈門規(guī)定按照最少不低于30平方米、最多不超過200平方米的建筑面積提供；《海南省物業(yè)管理條例》則規(guī)定按照總建筑面積的1.5％比例提供。

　　《成都市物業(yè)管理用房規(guī)劃建設管理若干規(guī)定（試行）》（“成規(guī)管〔2004〕141號”文件）對于物業(yè)管理用房的規(guī)定更加具體、合理：“物業(yè)管理用房包括物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲藏用房、業(yè)主委員會活動用房等”，“市規(guī)劃局應在規(guī)劃設計條件中明確物業(yè)管理用房的相關規(guī)劃管理要求?！薄胺残陆ㄗ≌^(qū)（含組團）以及十層（含十層）以上的高層樓宇項目，應按以下標準配建相應物業(yè)管理用房：總建筑面積在10萬平方米以下的項目，比例按4‰配置，但面積最小不得低于

　　平方米；總建筑面積在10萬平方米以上的、30萬平方米以下的項目，比例按3‰配置，但面積最小不低于400平方米；總建筑面積在30萬平方米以上的項目，比例按2‰配置，但面積最小不低于900平方米?！?/span>

　　修訂后的《廣東省物業(yè)管理條例》第三十八條：“建設單位應當按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內配置物業(yè)服務用房，最低不少于五十平方米，最高不超過三百平方米；分期開發(fā)建設的物業(yè)，建設單位應當在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務用房?！痹摋l例第四十條同時規(guī)定，建設單位在交付物業(yè)前，應當對物業(yè)服務用房、共用場地、共用設施設備配置獨立的水電氣計量器具。

　　另外，還應該注意在《中華人民共和國物權法》第七十三條中所提出的是“物業(yè)服務用房”而非“必要的物業(yè)管理用房”，這兩者是有所區(qū)別的。物業(yè)服務用房不僅包括著“必要的物業(yè)管理用房”，而且還包含著共用設備用房以及物業(yè)服務值班用房。既然作為必要的物業(yè)管理用房，那么就意味著這個標準應該只是最低、最少的要求，沒有必要規(guī)定最高要求。超過最低、最少的物業(yè)管理用房可以理解為開發(fā)建設單位按照《中華人民共和國合同法》以及《中華人民共和國城市房產管理法》的法律規(guī)定所給予全體業(yè)主的贈與性行為。理所當然，這種贈與性的物業(yè)管理用房對于全體業(yè)主來說應該是多多益善。所以，《廣東省物業(yè)管理條例》第三十八條所規(guī)定的最高不超過三百平方米的標準有不合理、不公平之嫌。

　　修訂后的《廣東省物業(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過六十平方米。同樣，這里的最高不超過六十平方米也是不合理、不公平的。

　　目前，國家雖然沒有明確規(guī)定物業(yè)管理用房是否無償或有償提供，但是一些地方性法規(guī)中已經作出規(guī)定，如《深圳經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第五十二條：“建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內無償提供物業(yè)服務用房，包括物業(yè)服務設備用房、物業(yè)服務辦公用房和業(yè)主委員會辦公用房?！币虼耍鞯刈詈迷诜ㄒ?guī)中明確規(guī)定物業(yè)管理用房和物業(yè)服務用房由建設單位無償提供，以免發(fā)生不必要的糾紛。

　　對于物業(yè)服務用房的產權，《中華人民共和國物權法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內的……物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。”同時《物業(yè)管理條例》第三十八條也規(guī)定：“物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主?！?/span>

　　《物業(yè)管理條例》第六十四條規(guī)定：“違反本條例的規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。”這其中“責令限期改正”屬于行政處罰中的行為罰，意味著沒有按照規(guī)定提供必要的物業(yè)管理用房的，建設單位應該改正其違法行為按照規(guī)定提供。而改正意味著對于建設單位已經全部出售的物業(yè)房屋，建設單位可以通過從購房者處回購物業(yè)房屋的方式補齊所不足的必要的物業(yè)管理用房，或者強制建設單位支付購買必要的物業(yè)管理用房的資金。而其中“給予警告”屬于行政處罰中以示警戒的聲譽罰或申誡罰?！疤?0萬元以上50萬元以下的罰款”則屬于明文規(guī)定罰款固定數值的財產罰。

　　此外《中華人民共和國行政處罰法》第十一條：“地方性法規(guī)可以設定除限制人身自由、吊銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照以外的行政處罰。法律、行政法規(guī)對違法行為已經作出行政處罰規(guī)定，地方性法規(guī)需要作出具體規(guī)定的，必須在法律、行政法規(guī)規(guī)定的給予行政處罰的行為、種類和幅度的范圍內規(guī)定。”

　　對于物業(yè)服務用房的位置和面積在辦理不動產登記中如何處理的問題，為了遵循《中華人民共和國物權法》第七十二條所規(guī)定“業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓”的立法精神，保障物業(yè)服務用房不被單獨轉讓、交易、流通、抵押，保障業(yè)主共有部分的共有所有權不被非法侵害，建設部2008年2月15日頒布、7月1日起施行的《房屋登記辦法》第三十一條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區(qū)劃內依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權屬證書?！毙抻喓蟮摹稄V東省物業(yè)管理條例》第三十九條也規(guī)定：“縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當在辦理所有權初始登記時，在房地產登記簿中注明物業(yè)服務用房面積和房號以及物業(yè)的其他共有部分。業(yè)主有權查詢?！边@就充分表明物業(yè)服務用房在辦理不動產登記中可以在房屋總登記薄上記載，但不可以獨立辦理頒發(fā)房屋產權證書。該條例還規(guī)定，縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應當在審批建設工程規(guī)劃許可證時，按前條規(guī)定明確物業(yè)服務用房的位置和面積。建設單位應當在商品房