福利！物業(yè)項目成本預(yù)算書編寫指引

文/姜兆繁

隨著社會的進步與發(fā)展，物業(yè)同行的不斷摸索和成長促使行業(yè)逐漸步入成熟期。但與此同時，行業(yè)面臨著一些現(xiàn)實問題，即物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營壓力越來越大。人工、物料、耗材、能耗等成本上漲的速度已經(jīng)遠超服務(wù)費的上漲速度，一些企業(yè)即將陷入入不敷出的窘迫局面，所以做好成本預(yù)算管控顯得尤為重要，同時編寫成本預(yù)算書也是項目負責(zé)人的一門必修課。

成本預(yù)算書結(jié)構(gòu)

做好項目成本預(yù)算管理要有清晰的思路，也就是項目預(yù)算書的結(jié)構(gòu)。成本預(yù)算書一般由預(yù)算說明、預(yù)算依據(jù)、收入預(yù)算、支出預(yù)算以及預(yù)算分析及結(jié)論五大部分組成。  

一、預(yù)算說明

預(yù)算說明主要包括成本預(yù)算書中需要特殊說明的部分，例如預(yù)算時效、預(yù)算范圍、計算法則、預(yù)算依據(jù)來源以及需要重點說明的內(nèi)容等，預(yù)算說明應(yīng)盡量詳盡、全面。

二、預(yù)算依據(jù)

預(yù)算依據(jù)主要由預(yù)算書中涉及的所有數(shù)據(jù)組成。

（一）人員定崗定編表（組織架構(gòu)）

首先確定組織架構(gòu)，編制《人員定崗定編表》，主要用于核算人工工資、五險一金、福利以及活動經(jīng)費等人力資源費。

人員配置原則：需要根據(jù)項目實際情況合理配置，以整體預(yù)算調(diào)整。盲目追求最佳配置比例，極有可能造成團隊“臃腫”或“貧瘠”,導(dǎo)致團隊生產(chǎn)能力下降。建議一人多崗，一崗多專，并定期輪崗，發(fā)揮員工最大生產(chǎn)力的同時培養(yǎng)企業(yè)綜合型人才。

（二）項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表

項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一般包括：項目建筑面積、占地面積、可收費面積，綠化面積、綠化率、容積率、總戶數(shù)、車位數(shù)、已售面積、未售面積、公建面積等關(guān)鍵數(shù)據(jù)，主要來源于開發(fā)企業(yè)和售樓處。其中，收費面積是指總建筑面積減去公建面積后的面積。公建面積指物業(yè)用房、社區(qū)用房、設(shè)備房等不具備收費條件的面積。

（三）設(shè)備設(shè)施統(tǒng)計數(shù)據(jù)表

設(shè)備設(shè)施數(shù)據(jù)統(tǒng)計的準確性是能耗預(yù)算成功的關(guān)鍵，所以在統(tǒng)計時應(yīng)該全面，盡量將項目所有的設(shè)備設(shè)施進行統(tǒng)計。成熟項目的數(shù)據(jù)收集和統(tǒng)計會比較順利，但新交付或即將交付的項目由于多種因素可能造成數(shù)據(jù)無法統(tǒng)計或缺失，所以前期數(shù)據(jù)會出現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)，能耗預(yù)算的準確性下降，后期會隨著項目成熟而穩(wěn)定。同時，具備統(tǒng)計條件的一定要按照實際發(fā)生的時間進行統(tǒng)計和測量，全部靠經(jīng)驗估算，很有可能降低能耗預(yù)算的準確性。

（四）費用標準

費用標準是核算收入和支出的重要依據(jù)，主要來源于物業(yè)合同和政府文件。應(yīng)當將項目運行過程中所有的價格標準分類統(tǒng)計，包括但不限于以下幾類：不同類型物業(yè)費、電梯費、水費、電費、垃圾清運費、生活垃圾處理費、綠化外包費、清潔外包費等全部收費標準。

三、收入預(yù)算

收入部分主要來源于主營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入。

（一）主營業(yè)務(wù)收入

1、物業(yè)費收入

核算物業(yè)費收入時應(yīng)當將物業(yè)按不同類型、收費標準以及按月度和年度分開測算，第一次預(yù)算時，物業(yè)費收費目標可根據(jù)項目實際情況，暫為估值（假設(shè)90%），但最終需按預(yù)算結(jié)果進行調(diào)整，直至達到合理目標值。

（1）全周期物業(yè)費收入測算（表1）：指已經(jīng)整體交付完畢，具備全周期核算條件的項目，結(jié)算周期為一年，結(jié)算比例為100%，不包含未售面積。

（2）分期開發(fā)物業(yè)費收入測算（表1）：指項目分期開發(fā)、來年又有新面積交付的情況，例如一期已經(jīng)交付完畢，來年二期在某月當中又有新面積交付，結(jié)算周期根據(jù)交付時間確定，結(jié)算比例為100%，不包含未售面積。

公式1：應(yīng)收物業(yè)費=收費面積×收費標準×結(jié)算周期×結(jié)算比例×收費率

（3）未售面積收入測算：一種情況，開發(fā)商全額100%支付空置房費用（同公式1）；另一種情況，商定結(jié)算比例，結(jié)合銷售計劃編制預(yù)算，銷售前由開發(fā)企業(yè)按照約定結(jié)算比例交納（假設(shè)80%），銷售后由業(yè)主全比例交納（表2）。

公式2：應(yīng)收物業(yè)費=未售面積×收費標準×（開發(fā)企業(yè)結(jié)算周期×開發(fā)企業(yè)結(jié)算比例+業(yè)主結(jié)算周期×業(yè)主結(jié)算比例）×收費率

項目第一次編制預(yù)算時，因無往年陳欠費用，故編制年預(yù)算時無需考慮，但編制下年預(yù)算時，則需考慮陳欠費用，并設(shè)定清欠目標。

2、物業(yè)經(jīng)營收入

指物業(yè)企業(yè)經(jīng)營物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳館、各類球場、集中供熱、二次供水、中央空調(diào)等共用設(shè)施收入。

3、物業(yè)大修收入

指物業(yè)企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)備設(shè)施進行大修取得的收入，如果期間沒有發(fā)生，此項預(yù)算收入可以不考慮。

（二）其他業(yè)務(wù)收入

指物業(yè)企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入，包括建筑垃圾清運收入、代收代交、有償維修服務(wù)收入、廣告收入、廢品回收、商業(yè)用房經(jīng)營、場地租賃以及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等，包括但不限于提供的實例種類。由于經(jīng)營性收入是前期預(yù)估目標，所以項目需根據(jù)規(guī)模、客戶群體等多種因素考慮開展多種經(jīng)營，不可盲目自信，高估收入目標。

四、支出預(yù)算

（一）人力資源費用

指用工期間所發(fā)生的所有人力費，主要包括人員工資總額（工資、獎金、津貼和補助、加班工資等）、福利費（服裝、勞保、節(jié)日福利、伙食費等）、工會經(jīng)費（員工活動等）、職工教育經(jīng)費（員工培訓(xùn)等）。

1、人工工資總額（表3）

（1）工資：一般由基本工資、崗位工資、績效工資組成。

（2）津貼和補貼：企業(yè)根據(jù)國家規(guī)定和企業(yè)自身情況制定發(fā)放標準，可根據(jù)崗位、職務(wù)不同而不同，一般包括但不限于以下種類，工齡津貼、租房補貼、交通補助、通訊補助、供暖補貼、高溫補貼、職稱津貼等。

公式：津貼或補貼費用=標準×人數(shù)

（3）獎金：年度獎金和月度獎金。 需根據(jù)企業(yè)效益進行發(fā)放，年度獎金預(yù)算時可分解到每月工資中。

（4）加班費：此項為經(jīng)驗估算值，按小時計算。

公式：加班費=人均加班時間×小時工資×人數(shù)（加班工資標準一致）

 2、五險一金（表4）

包括國家規(guī)定的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費以及公積金，“交費月份”是因人員增減而設(shè)置。

公式：年度五險一金費用=交費基數(shù)（上一年度月工資額的平均值）×五險一金交納比例×交納人數(shù)×交費月數(shù)。

3、福利費（工資總額的14%）

（1）服裝費用（表5）

根據(jù)《人員定崗定編表》編制，折舊期一般為2年，均攤到每月預(yù)算中，表格中列舉多種情況，全周期折算、不滿一年折舊期的計算方法。

公式：年度折舊費用=標準×單價×人數(shù)/折舊年限（拆分到月）×當期折舊期限

（2）勞保費用：根據(jù)《人員定崗定編表》編制配發(fā)標準，使用年限為一年。（表6）

公式：勞保費用=配發(fā)標準×單價×人數(shù)

（3）節(jié)日福利：根據(jù)國家法定節(jié)假日進行發(fā)放，標準由企業(yè)根據(jù)實際情況制定，按《人員定崗定編表》進行發(fā)放。公式：節(jié)日福利費=人數(shù)×標準

（4）伙食費：根據(jù)企業(yè)自身情況制定伙食標準。（表7）

公式：伙食費=人數(shù)×就餐費用×計費天數(shù)

4、工會經(jīng)費

按工資總額的2%計算或根據(jù)工會活動計劃制訂。

5、職工教育經(jīng)費

按工資總額的1.4%計算或根據(jù)培訓(xùn)計劃制訂。

（二）能耗費用

1、水費（表8）

包括但不限于如下內(nèi)容，清潔用水、綠化用水、消防用水、水景用水、辦公用水、后勤用水等，盡量根據(jù)實際用水量測算，同時還要考慮用水損耗。（建議在每個用水點盡量增設(shè)水表）

清潔用水：可估算月用量（公式略）。

綠化用水：可估算月用量（公式略）。

水景用水：根據(jù)容積測算，公式：年用水總費用=容量×年換水次數(shù)×單價

辦公和后勤用水：需要根據(jù)季節(jié)和特殊日期等進行估算，如假期月份辦公用水比平時要少；夏季后勤用水量則比其他月份要高。

其他用水：該項為不可預(yù)計發(fā)生的費用，按月估算。

用水損耗：根據(jù)項目老化程度按月估算。

2、電費（表9）

設(shè)備設(shè)施統(tǒng)計表在此起到關(guān)鍵性作用，此項預(yù)算也比較繁瑣，需要對設(shè)備設(shè)施進行逐一測量和核算，包括使用時間、額定功率、單價等。公式：數(shù)量×額定功率（換算成千瓦時）×使用時間×單價×年運行周期

本文只列舉常見幾種情況及測算方式：

例1：按日運行的設(shè)備計算公式：設(shè)備使用數(shù)量×額定功率（換算成千瓦時）×日使用時間（換算成小時）×電費單價×30天×12個月=年度該設(shè)備設(shè)施電費。

例2：按月運行的設(shè)備計算公式：設(shè)備使用數(shù)量×額定功率（換算成千瓦時）×月使用時間（換算成小時）×電費單價×12個月=年度該設(shè)備設(shè)施電費。如果，當月運行兩次的設(shè)備，則“使用時間”為兩次時間之和。

例3：按季度運行的設(shè)備計算公式： 設(shè)備使用數(shù)量×額定功率（換算成千瓦時）×電費單價×季度使用時間（換算成小時）×4個季度=年度該設(shè)備設(shè)施電費。如果，當季運行多次的設(shè)備，則使用時間為多次時間之和，例如排污泵每半月運行一次，每次0.15小時，則全月“使用時間”為0.3小時。

（三）采暖費

由于東北地區(qū)冬季需要供暖，物業(yè)辦公用房、宿舍等需要承擔(dān)此項費用。

公式：年度采暖費=房屋建筑面積×供暖價格

（四）公共設(shè)備設(shè)施維護費（表10）

需要根據(jù)全年的《設(shè)備設(shè)施維保計劃》進行編制，相關(guān)耗材根據(jù)每次維護體量進行估算。

公式：年公共設(shè)備設(shè)施維護費=耗材數(shù)量×單價×年維護周期

二次供水設(shè)備設(shè)施：在交付給供水公司前，項目還需考慮此項成本，如水質(zhì)監(jiān)測費、水箱清洗費、水質(zhì)消殺費以及衛(wèi)生許可證、設(shè)施許可證費等。

電梯：電梯的日常維護及中修一般按每臺每年外包給專業(yè)的維保公司負責(zé)， 大修視情況申請維修資金，各類年檢費如果維保公司不負責(zé)，則需要單獨計算，如電梯年檢費、限速器年檢費。

如月、季、半年當中進行多次維護，“數(shù)量”則為多次耗材數(shù)量總和。例如，潛水泵每月進行2次維護，每次5桶潤滑油，則表格中潤滑油“數(shù)量”為兩次維護耗材的總和（10桶）。

（五）公共部位維護費（表11）

需要根據(jù)全年的《公共部位維保計劃》進行編制，相關(guān)耗材根據(jù)每次維護體量進行估算，如月、季、半年當中進行多次維護，“數(shù)量”則為多次耗材數(shù)量總和。例如，外墻清洗每季進行2次維護，每次使用2.5把毛刷，則表格中毛刷“數(shù)量”為兩次維護耗材的總和（5把）。

公式：年公共部位維護費=耗材數(shù)量×單價×年維護周期

 （六）秩序維護費（表12）

根據(jù)《秩序維護采購計劃》進行編制，主要體現(xiàn)在秩序管理當中所發(fā)生的所有耗材，如警戒帶、路錐、反光馬甲、手套等常用耗材，未超一年的，不計算折舊費。

2、消防費

項目進行消防管理的全部費用，根據(jù)《秩序維護采購計劃》進行編制，如含消防斧、消防桶、防毒面具、消防扳手、滅火器等物資以及消防演練發(fā)生的費用，未超一年的，不計算折舊費。

公式：年耗材費用=耗材費用數(shù)量×單價

公式：年度折舊費用=數(shù)量×單價×N/折舊年限（拆分到月）×當期折舊期限

（七）清潔費用（表13）

1、清潔服務(wù)費

物業(yè)企業(yè)將清潔工作外包給專業(yè)公司，該項服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定，一般采用分包方人數(shù)×人員單價、實測服務(wù)面積×面積單價的方式進行測算。

2、建筑垃圾清運費用

建筑垃圾清運要結(jié)合此項的收入核算，可以按照每車計算或按建筑面積外包。  

3、清潔耗材

此項除外包之外的清潔耗材，按年估算，可均攤到每月當中。清雪工具，超一年的計算折舊費。

公式：年耗材費用=耗材費用數(shù)量×單價

公式：年度折舊費用=數(shù)量×單價×N/折舊年限（拆分到月）×當期折舊期限

（八）綠化費用（表14）

1、綠化費用

物業(yè)企業(yè)將綠化維護外包給專業(yè)公司，該項服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定，一般采用分包方人數(shù)×人員單價、分包面積×面積單價的方式進行測算。

2、綠化補植

項目根據(jù)實際情況，如果綠化還處于維保期，則不需考慮此費用。反之，則需要根據(jù)綠化補植面積或數(shù)量測算，公式略。

3、綠植租賃費

此項為租賃合同約定價格。

（九）辦公管理成本

1、招待費、差旅費及會議費，此三項費用為預(yù)估值。

2、辦公費：（包括但不限于）

（1）郵電費：此項費用為預(yù)估值；

（2）電話費：此項費用為預(yù)估值；

（3）網(wǎng)費：此項費用按網(wǎng)絡(luò)公司實際收取的年度費用計算；

（4）短信平臺：此項費用為預(yù)估值；

（5）海報及表格印刷費：此項費用為預(yù)估值；

（6）低值易耗品購置費用：根據(jù)《采購計劃》編制，可為預(yù)估值；

（7）飲用水費：桶數(shù)量×單價；

（8）辦公設(shè)備維護費：如復(fù)印機、傳真機、空調(diào)等，此項可為預(yù)估值；

3、咨詢及訴訟費

聘請法律顧問的費用，此項為預(yù)估值。

4、不可預(yù)見費，此項為估算值。

（十）公共責(zé)任險保險費

公共責(zé)任險是項目運行不可缺少的險種，該項費用需依據(jù)保險合同中的約定進行。

公式：（需投保的公共設(shè)施、設(shè)備）投?？偨痤~×投保費率/保險受惠物業(yè)的總面積=保險費用

（十一）社區(qū)活動及業(yè)主委員會

社區(qū)文化活動費用：根據(jù)《社區(qū)文化活動計劃》編制，此項費用為預(yù)估值。（表15）

業(yè)主委員會經(jīng)費：可為預(yù)估值。

 （十二）固定資產(chǎn)折舊費（表16）

費用超2000元且使用年限超過一年。表16中列舉兩種情況，全周期和折舊期不滿一年的計算方法。

公式：年固定資產(chǎn)折舊費=固定資產(chǎn)的原值/固定資產(chǎn)使用期限（折算到月）×12月

（十三）公司管理成本分攤

公式：（主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）×（8%-15%）（行業(yè)慣例）

 (十四)營業(yè)稅附加

公式：（主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）×綜合稅率

綜合稅率：1、營業(yè)稅按營業(yè)收入額依5%稅率計算繳納；2、城市維護建設(shè)稅按營業(yè)稅額依7%稅率計算繳納；3、教育費附加按營業(yè)稅額依3%征收率計算繳納。

五、預(yù)算分析及結(jié)論

結(jié)合預(yù)算報告，對項目整體預(yù)算進行分析和評估，查找風(fēng)險源以及應(yīng)對措施。

本文只提供概括性指引，具體實際測算需要各企業(yè)根據(jù)以往預(yù)算經(jīng)驗及企業(yè)實際運行情況來進行編制，文中的計算公式以及圖表均作為參考，表內(nèi)數(shù)據(jù)為虛擬數(shù)據(jù)。

附件

原載于《現(xiàn)代物業(yè)·新業(yè)主》2016年第2-3期/總第350期