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物業(yè)清潔項(xiàng)目運(yùn)營管理【典藏版】

發(fā)布時間:2019-12-08 09:42
作者:格瑞戴西



釋義:在清潔項(xiàng)目管理中,要制作好項(xiàng)目“8控”,即項(xiàng)目管理中的“人、財(cái)、材料、設(shè)備管理、管理方法、培訓(xùn)、安全管理、總體目標(biāo)”是每個項(xiàng)目管理者必須要重點(diǎn)關(guān)注的節(jié)點(diǎn)。

以城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)一體化為例,做好前期計(jì)劃安排=運(yùn)營十表,項(xiàng)目經(jīng)理在日常事務(wù)管理中運(yùn)用“一圖三表”法,在良好溝通下,使整個團(tuán)隊(duì)行程自覺執(zhí)行的習(xí)慣,產(chǎn)生良好的化學(xué)反應(yīng)。最終實(shí)現(xiàn)“員工職業(yè)化、企業(yè)運(yùn)營自動化”的局面。

運(yùn)營十表法


【項(xiàng)目運(yùn)營十表管理法】

一、項(xiàng)目洽談與運(yùn)營成本預(yù)定。

1、首先要充分了解當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情。

掌握當(dāng)?shù)氐膰窠?jīng)濟(jì)總產(chǎn)值(GDP)情況與人均(GDP)、地方財(cái)政收入和人均地方財(cái)政收入、人均可支配收入、本年度社會平均工資基數(shù)和最低工資標(biāo)準(zhǔn)等數(shù)據(jù);更要知曉社會勞動保險繳納情況(養(yǎng)老保險:單位20%、個人8%;醫(yī)療保險:單位8%、個人2%;工傷保險:單位0.6%;個人不繳;失業(yè)保險:單位2%、個人1% ;生育保險:單位0.8、個人不繳)。

2、掌握當(dāng)?shù)匦姓?strong>區(qū)域面積是多少平方公里、每平方公里平均多少人、有多少個行政村和自然村、總?cè)丝谑嵌嗌?、每個村的人口及戶數(shù)有多少(以上年度的統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)值為準(zhǔn));并且要了解國、省、縣道及連村路是否納入服務(wù)范圍。

3、掌握該項(xiàng)目城區(qū)或農(nóng)村是否有垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站,各個垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站服務(wù)半徑有多少公里和到達(dá)垃圾處理廠的距離為多少公里。

4、掌握鎮(zhèn)區(qū)(鎮(zhèn)駐地)的人口數(shù)量和保潔面積、需要保潔作業(yè)的道路數(shù)量與名稱、每條道路的起止點(diǎn)和面積(長、寬),以及駐地保潔是否需用灑水車、掃路車等保潔作業(yè)車輛。

5、掌握城區(qū)常住人口及流動人口數(shù)量,道路數(shù)量和總面積,以及每條道路的名稱、起止點(diǎn)和面積(長、寬);了解道路中間有無隔離帶、兩側(cè)有無隔離帶和人行道,機(jī)掃作業(yè)時需要保潔幾個面。掌握公廁的數(shù)量和具體位置,各個公廁日常保潔所需配套的工具、衛(wèi)生用品、水電、維修、糞便處理等所需花費(fèi)的費(fèi)用;各個集貿(mào)地點(diǎn)的具體位置和日垃圾產(chǎn)生量。

6、掌握甲方是否提供垃圾中轉(zhuǎn)站,了解各類作業(yè)車輛和垃圾桶的類型與規(guī)格,能否與垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)備配套使用。

7、根據(jù)需要進(jìn)行機(jī)械作業(yè)的道路長度和具體保潔要求來配備清掃車、灑水車、高壓沖洗車、霧炮車等作業(yè)車輛和數(shù)量。了解車輛作業(yè)所需水源類型和水源地位置以及工程用水費(fèi)用;清掃車?yán)幹玫氐木唧w位置。

8、確定人員工資定額及分配比例:保潔員(保潔、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站)、司機(jī)、裝工、管理員、門衛(wèi)等。此類人員分布在城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)、農(nóng)村、國、省、縣道。

二、項(xiàng)目成本預(yù)定

1、根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算成本,相關(guān)部門出具準(zhǔn)確無誤的項(xiàng)目車輛、人員和物資配備表,確認(rèn)該項(xiàng)目運(yùn)營所應(yīng)配備的車輛類型及數(shù)量、人員數(shù)量及工資標(biāo)準(zhǔn)、辦公物品、生活物資等各個方面的數(shù)據(jù),為該項(xiàng)目提供清晰準(zhǔn)確的配備標(biāo)準(zhǔn)。

 

 

 

 

 

表一:項(xiàng)目基本配置表

項(xiàng)目名稱



面積(㎡)



綠化帶面積(㎡)



人口(人)



人均日產(chǎn)垃圾(T)



總?cè)债a(chǎn)垃圾量(T)



項(xiàng)目配置

名稱

數(shù)量

工資(元/月)

福利保險(元/月)

名稱

數(shù)量

價格

折舊
(元/月)

人員配置

項(xiàng)目經(jīng)理







人員配置

安全員







副經(jīng)理







維修工







主管







車輛設(shè)備

洗掃車







班組長







灑水車







道路保潔員







清運(yùn)車







公廁保潔員







護(hù)欄清洗車







洗掃車司機(jī)







高壓沖洗車







護(hù)欄車司機(jī)







XX電瓶車







清運(yùn)車司機(jī)







垃圾桶







司機(jī)輔工







GPS







2、依據(jù)在項(xiàng)目前期洽談時所掌握的道路、村莊、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公廁等基礎(chǔ)資料,在不超出項(xiàng)目車輛、人員和物資配備標(biāo)準(zhǔn)的前提下,做好項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃:明確每條街道、每個自然村、每座公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等應(yīng)配備的保潔員人數(shù);明確每個管理員所管轄道路(村莊)的范圍;明確垃圾桶的擺放位置和數(shù)量;根據(jù)道路情況和保潔要求合理設(shè)計(jì)機(jī)械保潔車輛的作業(yè)路線;根據(jù)各個村莊的具體情況來確定清運(yùn)車的垃圾清運(yùn)路線等各方面工作。

3、為作業(yè)人員和車輛劃分詳細(xì)的城區(qū)(鎮(zhèn)區(qū))道路、集市、村莊、公廁、垃圾清運(yùn)責(zé)任區(qū),本著公平、公正的原則,將具體的保潔任務(wù)落實(shí)到每輛車、每個人。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

表二:(         )城鎮(zhèn)保潔崗位責(zé)任區(qū)

班組長(名字)

責(zé)任區(qū)域





責(zé)任區(qū)(名字)

作業(yè)面積(㎡)

保潔員(名字)





























































 



 

 

表三:(      )村鎮(zhèn)保潔崗位責(zé)任區(qū)

班組長(名字)

村名(村)

戶數(shù)(戶)

保潔員(人)

保潔員(名字)















































































































 

 

表四:城區(qū)、國省道設(shè)備責(zé)任區(qū)

序號

車型

車牌

路段起止

1

洗掃車





2







3

沖洗車





4







5

灑水車





6







7

抑塵車





8







9

吸污車





10







11







12







 

 

表五:(         )項(xiàng)目部垃圾清運(yùn)責(zé)任區(qū)

序號

車牌

責(zé)任區(qū)域

1





2





3





4





5





6





7





8





9





10





11





12





13





14





表六:(       )項(xiàng)目車輛抽查表

 

 

 

車號



時間



地點(diǎn)



檢查項(xiàng)目

檢查結(jié)果

檢查項(xiàng)目:(正常項(xiàng)目前打√,不正常項(xiàng)目前打X)
【   】1、轉(zhuǎn)向信號、制動信號、喇叭是否良好;
【   】2、制動器是否良好;
【   】3、燃油儲備是否充足;
【   】4、大小燈是否正常,燈玻璃罩清潔度是否合格;
【   】5、輪胎有無龜裂或損傷,輪胎充氣是否充足;
【   】6、發(fā)動機(jī)機(jī)油面高度是否合格;
【   】7、冷卻液面高度是否合格;
【   】8、制動液面高度是否合格;
【   】9、雨刮器工作狀態(tài)是否良好;
【   】10、蓄電池連接是否良好;
【   】11、發(fā)動機(jī)各部件有無松動,傳動帶是否合格;
【   】12、轉(zhuǎn)向系統(tǒng)有無松曠發(fā)卡現(xiàn)象;
【   】13、車輛各門鎖開關(guān)是否合格;
【   】14、行駛證、營運(yùn)證、車輛保險等證件是否齊全。
【   】15、車輛年審是否在合格期內(nèi)。
【   】16、行車記錄儀運(yùn)行是否正常。
 
 
 
檢查結(jié)果:
 
 
 
駕駛員:
 
 
檢查人員:

處理意見



表七:(      )公司車輛抽查處置明細(xì)表                             年   月   日

 

序號

區(qū)域

項(xiàng)目名稱

輪胎罰款

其他罰款

合計(jì)

事由

備注

當(dāng)事人

扣款

當(dāng)事人

扣款









































































































































































































表八:(       )項(xiàng)目車輛定人定機(jī)表

項(xiàng)目經(jīng)理

車輛類型

車牌號

保管責(zé)任人

















































































































































































































 

表九:隨車維修卡

隨車維護(hù)卡

車型:         牌照:         當(dāng)事人:                 年   月   日

類型

日期

維修內(nèi)容

原因分析

司機(jī)

維修人

定期保養(yǎng)
計(jì)劃



























































































維修記錄



































































































































 

表十:公司車輛信息表【車輛檔案】

 

車號



當(dāng)前公里數(shù)(公里)



保養(yǎng)維修信息

違章信息

保險、年檢信息

保險維修時間

性質(zhì)

保養(yǎng)維修記錄

保險維修單位

司機(jī)

費(fèi)用

下次保養(yǎng)里程

違章
時間

違章
性質(zhì)

處罰金額

司機(jī)

車險到期時間

保險
公司

續(xù)保
時間

車輛年檢時間

備注



































































































































































































































































































































一圖三表法

何謂一圖三表? 如上圖,要成為一個好的清潔項(xiàng)目經(jīng)理,除了具備相當(dāng)?shù)膶I(yè)技能之外,必須要具備一定的管理方法,需要運(yùn)用一些有利于項(xiàng)目管理的工具。而下面的內(nèi)容只是小編歸納的一個工具而已。

1、項(xiàng)目職責(zé)結(jié)構(gòu)圖。以案例為主陳述。

管理構(gòu)架

職責(zé)概述

對誰負(fù)責(zé)

監(jiān)管下屬

平行溝通











































目的

明確職責(zé)、應(yīng)知應(yīng)會、層層負(fù)責(zé)、層層把關(guān)

2、項(xiàng)目人員、設(shè)備配置表

項(xiàng)目名稱



面積(㎡)



綠化帶面積(㎡)



人口(人)



人均日產(chǎn)垃圾(T)



總?cè)债a(chǎn)垃圾量(T)



項(xiàng)目配置

名稱

數(shù)量

工資(元/月)

福利保險(元/月)

名稱

數(shù)量

價格

折舊
(元/月)

人員配置

項(xiàng)目經(jīng)理







人員配置

安全員







副經(jīng)理







維修工







主管







車輛設(shè)備

洗掃車







班組長







灑水車







道路保潔員







清運(yùn)車







公廁保潔員







護(hù)欄清洗車







洗掃車司機(jī)







高壓沖洗車







護(hù)欄車司機(jī)







XX電瓶車







清運(yùn)車司機(jī)







垃圾桶







司機(jī)輔工







GPS







3、作業(yè)計(jì)劃表

XX項(xiàng)目作業(yè)計(jì)劃安排表

計(jì)劃

內(nèi)容

時間頻率

執(zhí)行人

跟蹤人

要求



定期作業(yè)

XX機(jī)掃

每周一次







跟蹤人對結(jié)果承擔(dān)責(zé)任

XX沖洗

每月一次

















日常作業(yè)































其他













 

4、考核表

永遠(yuǎn)記住,沒有考核的工作為0,必須要對所做事情的結(jié)果負(fù)責(zé)任,再好的體制沒有監(jiān)督考核一切為0.較小可和是一個較大的體系,小編不再一一贅述,它主要分為:

4.1項(xiàng)目經(jīng)理考核

4.2主管考核

4.3車隊(duì)考核

4.4班組長及一線員工考核等等





2.2計(jì)劃管理中的兩個方法。

(1)PDCA計(jì)劃法。

制定計(jì)劃是管理者必備的技能,是一項(xiàng)重要職責(zé)。小編在前面描述過PDCA法是每一個管理必須要會用的一個日常工作方法,做計(jì)劃也不例外。計(jì)劃PDCA是將某項(xiàng)工作做對、做完、做好的必要條件,鑒于行業(yè)特性,清潔項(xiàng)目管理者大多不了解PDCA,更談不上熟練使用PDCA戴明環(huán)方法了,小編根據(jù)個人經(jīng)驗(yàn)以案例形式進(jìn)行分享,希望能幫到大家!

在項(xiàng)目運(yùn)營中PDCA方法的使用分為以下幾個步驟:

首先,我們要了解一下PDCA的釋義。小編認(rèn)為清潔計(jì)劃PDCA管理就是把我們在項(xiàng)目管理中必須要做的三種作業(yè)內(nèi)容具體工作任務(wù)建立一個能夠自動完善的工作流程。通過計(jì)劃(Plan)、行動(Do)、檢核(Check)、行動(Action)四步驟,讓你在計(jì)劃工作中盡可能思考的全面、科學(xué)、合理,使我們在未來的工作實(shí)施中行動力和績效大大提升。具體釋義如下表:(以物業(yè)寫字樓清潔為例)

要素

內(nèi)容

備注

PLAN(計(jì)劃)

為達(dá)到電梯廳整體衛(wèi)生干凈、設(shè)施整潔、地面干燥等要求,設(shè)計(jì)崗位人員配置及材料工具配置要求,同時設(shè)計(jì)出作業(yè)流程及檢查考核方式及標(biāo)準(zhǔn)。

電梯廳衛(wèi)生

DO(執(zhí)行)

崗位人員按照計(jì)劃要求實(shí)施,在實(shí)施過程完成自檢,自檢就是一個小的PDCA循環(huán)

按照劉成做事和自檢

CHECK(檢核)

崗位人員在按照計(jì)劃實(shí)際操作過程中能否達(dá)到預(yù)期的任務(wù)目標(biāo),若有,則需要結(jié)合實(shí)際進(jìn)行調(diào)整

用實(shí)踐檢驗(yàn)計(jì)劃理論

ACTION(行動)

在良好反饋機(jī)制下,崗位人員為了完成崗位的績效目標(biāo),將實(shí)施效果進(jìn)行反饋,用正確適合的操作方法將PIAN進(jìn)行完善,形成某寫字樓某電梯廳日常作業(yè)計(jì)劃

實(shí)事求是,沒有對錯之分,只有適合

 

1.1計(jì)劃分類。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際,將項(xiàng)目運(yùn)營管理中按照日常、定期及專項(xiàng)作業(yè)類型將內(nèi)容進(jìn)行分類;

1.2按照項(xiàng)目環(huán)境要求,進(jìn)行崗位劃分,本著實(shí)事求是的原則,蔣劃分后的崗位進(jìn)行三種作業(yè)類型分類。

1.3需要闡述的是日常作業(yè)計(jì)劃是項(xiàng)目崗位每日必做的任務(wù),因項(xiàng)目不同而不同,和我們崗位“應(yīng)知應(yīng)會”要求一樣;

下面以某小區(qū)的定期作業(yè)為例

項(xiàng)目項(xiàng)目:                                                                 制表日期:    年   月   日      

日、星期
項(xiàng)    目                   

 
01

 
02

 
03

 
04

 
05

 
06

 
07

 
08

 
09

 
10

 
11

 
12

 
13

 
14

 
15

 
16

 
17

 
18

 
19

 
20

 
21

 
22

 
23

 
24

 
25

 
26

 
27

 
28

 
29

 
30

 
31

區(qū)域

范圍

清潔項(xiàng)目





墻面、天花、燈罩清掃































































保潔掃線管































































擦墻面設(shè)施、窗戶、玻璃































































擦消防栓、電表箱































































擦消防栓門頂、門面、拉桿































































擦標(biāo)識牌、電梯門































































擦護(hù)欄桿、白葉窗



































































































































水池、噴泉水清洗































































地面清洗、果皮箱清洗































































擦宣傳欄、燈































































擦排水管、消防管、消防模塊等































































擦崗?fù)ぁ⑺?、煤氣開關(guān)































































沙井溝、單車棚

































































































































外圍地面清洗(每月一次)































































地下車庫地面清洗(每月一次)































































外圍路燈、燈罩(每季度一次)































































































































































































注::“△”操作日標(biāo)記,如遇特殊情況可調(diào)整計(jì)劃日期                                 

制表人:                            負(fù)責(zé)人:

 

(2)5W2H計(jì)劃法。小編認(rèn)為此方法是我清潔管理者必要的能力體現(xiàn)。本來5W2H法強(qiáng)調(diào)的是提問的重要性,對清潔行業(yè)管理者而言,5W2H恰恰為我們在處理事情提供了一個簡單有效的思路:7個方面簡潔、明確,科學(xué)合理。

在計(jì)劃擬定中,我們不妨使用5W2H法做如下嘗試(以寫字樓天然大理石結(jié)晶為例):

要素

本義

引申義

what

什么?目的是什么?做什么工作

1)對象=某寫字樓辦公區(qū)大理石晶面養(yǎng)護(hù);
2)目的=結(jié)晶拋光,防塵、防滑,靚麗;3)內(nèi)容=500㎡龍舌蘭天然大理石;

how

怎么做?如何提高效率?如何實(shí)施?方法怎樣?

1) 方法=美國莊臣精粉配合晶面機(jī)施工;
2) 過程=按照技術(shù)要求來回反復(fù)研磨至精粉干透;
3) 工具=晶面機(jī)+配種2塊、莊臣精粉、111拋光機(jī)、紅墊、白墊、1號鋼絲棉等若干;
4) 維持= 定后續(xù)養(yǎng)護(hù)要求,不間斷維護(hù)

why

為什么?為什么要這么做?理由何在?原因是什么?

1)養(yǎng)護(hù)方法不對,造成必須要結(jié)晶養(yǎng)護(hù);
2)崗位人員不負(fù)責(zé)任;
3)環(huán)境較差;
4)......

when

何時?什么時間完成?什么時機(jī)最適宜?

1)時間=施工時間;
2)時間=作業(yè)時限;
3)時間=耗時長短;

where

何處?在哪里做?從哪里入手?

1)做哪個區(qū)域?2)先做?后做?
3)從哪里入手?

who

誰?由誰來承擔(dān)?誰來完成?誰負(fù)責(zé)?

1)誰造成的?
2)誰發(fā)現(xiàn)的?
3)誰對此事負(fù)責(zé)任?
4)誰來解決此事?

how much

多少?做到什么程度?費(fèi)用產(chǎn)出水平如何?

1)500㎡面積;
2)耗材多少?
3)時間、人工、折舊等成本多少?
4)我的收益是多少?

 

通過上述案例嘗試,能夠發(fā)現(xiàn),5W2H方法在清潔計(jì)劃管理和后續(xù)的運(yùn)營管理中給我們帶來很多好處:    1、可以準(zhǔn)確界定、清晰表述問題,提高工作效率。

2、有效掌控事件的本質(zhì),完全地抓住了事件的主骨架。

3、簡單、方便,易于理解、使用,富有啟發(fā)意義。

4、有助于思路的條理化,杜絕盲目性。有助于全面思考問題,從而避免在流程設(shè)計(jì)中遺漏項(xiàng)目。




俗話說,“要打仗、先選將!”

一個項(xiàng)目管理的好壞與否與項(xiàng)目經(jīng)理息息相關(guān),所以對于項(xiàng)目經(jīng)理的選聘應(yīng)放在首位。



一個項(xiàng)目就是一個企業(yè)的縮影,按照上圖要求我們對項(xiàng)目經(jīng)理的要求似乎過高,其實(shí)不然。
既然項(xiàng)目是企業(yè)的縮影,無疑在整個項(xiàng)目管理中,企業(yè)管理中涉及到人、財(cái)、物及安全等問題在項(xiàng)目管理中都會遇到,并且可能會時時遇到,那么對項(xiàng)目經(jīng)理而言就是一個極大的考驗(yàn):
考驗(yàn)項(xiàng)目經(jīng)理的道德素養(yǎng)、管理知識以及行業(yè)專業(yè)能力。
大多數(shù)企業(yè)在選聘項(xiàng)目經(jīng)理中為何把項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)作為首要條件,也就是因?yàn)樵?jīng)體驗(yàn)過,才能真正的體會清潔項(xiàng)目管理是怎么回事,而不是書上說的那樣,當(dāng)然這是由清潔行業(yè)的特殊性決定的!



某些時候一個項(xiàng)目經(jīng)理的作用往往不亞于公司的副總經(jīng)理。
畢竟公司的效益來源于每一個單獨(dú)的項(xiàng)目收益。項(xiàng)目經(jīng)理在工作中面對的是多個群體,并且群體的特性多樣,如業(yè)主單位、上級領(lǐng)導(dǎo)、下屬及基層員工、項(xiàng)目就近社會關(guān)系以及家庭關(guān)系等等。
不容易!
上述是我個人對項(xiàng)目經(jīng)理體驗(yàn)的整理。有體驗(yàn)才知道,我們只有具備了一定的“金剛鉆”,才能攬清潔項(xiàng)目管理的“瓷器活”呀!

那么項(xiàng)目該如何在項(xiàng)目管理合理分配自己的精力和時間呢?



小編整理的13項(xiàng)能量分配圖,所表達(dá)的意思其實(shí)就是對項(xiàng)目經(jīng)理管理范圍及能力的要求!



當(dāng)具體到項(xiàng)目管理中的具體事時,上面的9個方面基本囊括了我們該做的事情


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