（一）外包式管理模式的定義

外包式管理模式就是物業(yè)公司不設(shè)專門的保潔、綠化管理隊(duì)伍，只設(shè)1~2名專職或兼職（視保潔、綠化面積大小而定）的質(zhì)量管理人員，將物業(yè)公司管轄范圍內(nèi)的所有保潔、綠化發(fā)包給專業(yè)公司進(jìn)行管理。

（二）外包式管理模式的特點(diǎn)

1.物業(yè)公司機(jī)構(gòu)精練業(yè)

對(duì)管轄清潔、綠化面積不大的物業(yè)管理公司來說，要管理得好，就必須有較完善的設(shè)備及技術(shù)較好的專業(yè)人員，這就勢必會(huì)加重物業(yè)管理公司的負(fù)擔(dān)，也浪費(fèi)資源。而外包給專業(yè)公司，既可精簡物業(yè)管理公司的人員機(jī)構(gòu)，又可利用專業(yè)公司的設(shè)備及技術(shù)力量進(jìn)行管理，管理質(zhì)量上有保證，可謂一舉多得。

2.容易控制成本

物業(yè)清潔、綠化管理費(fèi)用相對(duì)穩(wěn)定，易于控制成本，外包給專業(yè)清潔、綠化公司的管理費(fèi)用由雙方商定，在某段時(shí)間內(nèi)會(huì)穩(wěn)定不變。

3.管理難度相對(duì)比較大

由于我國目前專業(yè)清潔、綠化公司的工作人員綜合素質(zhì)參差不齊，管理難度較大。不同的公司對(duì)員工的要求不同，尤其從事非服務(wù)業(yè)的專業(yè)公司不太注重儀容儀表及禮貌禮節(jié)，往往會(huì)給業(yè)主（住戶）帶來一些不便，而外來人員的增加，也使小區(qū)管理的治安難度加大。

4.管理的靈活性較差

保潔、綠化管理外包后，由于物業(yè)管理公司已不再有專業(yè)隊(duì)伍，從事日常一些零星的會(huì)議或迎檢活動(dòng)、業(yè)主有償服務(wù)及防洪防風(fēng)等應(yīng)急行動(dòng)等，靈活性較差。

外包式管理雖然可以減輕物業(yè)管理公司的負(fù)擔(dān)，但因管理難度大、靈活性差，目前國內(nèi)具有一定規(guī)模的物業(yè)公司一般都不太喜歡采用外包模式。

（三）外包式管理人員配置要求

在外包式管理模式下，物業(yè)公司不再設(shè)保潔、綠化操作工，只在工程環(huán)境部下各設(shè)1名專職保潔、綠化工作質(zhì)量管理員（一般要求具有較豐富的經(jīng)驗(yàn)及較全面的技術(shù)），全面負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)保潔、綠化面積及管理費(fèi)用測算、分包商資格評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)制定及評(píng)審、分包商工作質(zhì)量檢查評(píng)審、綠化改造方案審核、保潔綠化管理資料管理、保潔綠化管理標(biāo)準(zhǔn)制定、對(duì)各管理處保潔綠化質(zhì)量檢查給予技術(shù)支持等工作。

各管理處設(shè)1名環(huán)境管理員（可兼職），負(fù)責(zé)對(duì)分包商的日常保潔、綠化管理工作質(zhì)量進(jìn)行檢查及原始亞作資料的收集與存檔，負(fù)責(zé)每月實(shí)付款及不合格項(xiàng)目扣款的核算等。