一、物業(yè)綠化管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置

物業(yè)綠化管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置可根據(jù)實(shí)際情況而定?？沙邪o專(zhuān)業(yè)園林綠化部門(mén)，也可設(shè)定綠化管理部。若承包給專(zhuān)業(yè)綠化部門(mén)進(jìn)行物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化管理，只需要幾個(gè)管理人員。若是物業(yè)管理公司自行承擔(dān)，規(guī)模小的物業(yè)，可專(zhuān)設(shè)部門(mén)，也可與清潔部門(mén)合并。綠化部門(mén)一般至少設(shè)一個(gè)養(yǎng)護(hù)組并兼帶管理職責(zé)；規(guī)模大的物業(yè)，就要設(shè)定綠化養(yǎng)護(hù)組、花圃組和花卉服務(wù)組?；ㄆ越M和花卉服務(wù)組均可直接對(duì)外經(jīng)營(yíng)，為公司創(chuàng)收。綠化部門(mén)是生產(chǎn)管理部門(mén)，人員以配備工程技術(shù)人員為好，以配管理人員3名，工人10名為好，這種規(guī)?？沙闪⒕G化部，設(shè)經(jīng)理1名，主管1名，辦事員1名，綠化部下設(shè)養(yǎng)護(hù)組、花圃組和花卉服務(wù)組。

（一）機(jī)構(gòu)的設(shè)置

（二）某住宅小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)管理承包合同

為加強(qiáng)綠化養(yǎng)護(hù)管理，保證服務(wù)質(zhì)量，甲方自愿將其受托管理的____小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作承包給乙方，由其為上述小區(qū)提供專(zhuān)業(yè)化綠化養(yǎng)護(hù)管理，為明確合同雙方的權(quán)利、義務(wù)，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，特訂立合同如下，以資雙方共同遵照?qǐng)?zhí)行。

1.物業(yè)基本情況：

小區(qū)位于____,小區(qū)公共綠化面積_____平方米。

2.綠化服務(wù)范圍：

綠化范圍建議輔以圖紙標(biāo)明并由雙方簽章確認(rèn)后作為本合同附件。

3.承包方式：

采用由乙方包工、包料（包括苗木）、包工具、包設(shè)備、包酬金的方式。

4.合同有效期：

-00年月日至二00年月日止。合同期滿如需續(xù)約，甲、乙雙方應(yīng)另行協(xié)商確定。

5.甲方責(zé)任：

（1）全面監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查、驗(yàn)收乙方工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知乙方，要求乙方及時(shí)予以處理，對(duì)乙方提出的合理建議和要求予以采納或提供幫助。

（2）如遇綠化特殊工作需求時(shí)（如外來(lái)人員參觀、創(chuàng)優(yōu)檢查、臺(tái)風(fēng)、火災(zāi)等情況），須提前通知乙方安排人員進(jìn)行修剪等綠化養(yǎng)護(hù)或恢復(fù)工作。

（3）有權(quán)制定相應(yīng)的管理措施、監(jiān)督檢查標(biāo)準(zhǔn)等，以保證乙方按照合同及其他雙方議定的要求進(jìn)行作業(yè)。

（4）無(wú)償提供綠化養(yǎng)護(hù)工作所需的水電。

（5）負(fù)責(zé)本合同約定的綠化服務(wù)范圍內(nèi)與綠化相關(guān)的甲方所有或提供的綠化設(shè)備的修復(fù)及完善（乙方自行增加的設(shè)施除外）。

（6）按合同約定為乙方辦理結(jié)算手續(xù)。

6.乙方責(zé)任：

（1）乙方應(yīng)嚴(yán)格按本合同約定及其投標(biāo)書(shū)中的承諾為甲方受托管理的_____小區(qū)綠化提供專(zhuān)業(yè)化的養(yǎng)護(hù)管理。嚴(yán)格教育、培訓(xùn)和管理派駐的綠化員工。遵守甲方制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，服從甲方的管理，愛(ài)護(hù)甲方及小區(qū)財(cái)物，維護(hù)甲方良好形象。

（2）乙方派駐甲方的所有工作人員必須按甲方管理處的有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，并提交所有工作人員有效身份證明文件的復(fù)印件。工作時(shí)間內(nèi)所有乙方綠化員工必須統(tǒng)一著裝、佩戴工卡上崗，每日按要求到管理處指定位置簽到，工作時(shí)間不得擅離崗位。

（3）按照雙方協(xié)商人數(shù)，選擇素質(zhì)良好、技術(shù)嫻熟、形象好、身體健康的專(zhuān)業(yè)人員（至少有一名經(jīng)管理處認(rèn)可的現(xiàn)場(chǎng)主管，需24h待命）進(jìn)場(chǎng)作業(yè)。

（4）每月25H之前將下月綠化養(yǎng)護(hù)工作計(jì)劃以書(shū)面形式交甲方審核；每月28日之前以書(shū)面形式向甲方提交本月工作總結(jié)。調(diào)整的月度工作計(jì)劃需要報(bào)甲方備案。

（5）乙方不得因其他綠化養(yǎng)護(hù)工地的需要等原因，隨意將本小區(qū)的綠化員工調(diào)離；確需調(diào)離的，需制定人員補(bǔ)充計(jì)劃并經(jīng)甲方批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

（6）如遇有關(guān)部門(mén)進(jìn)行檢查，乙方必須保證修剪等綠化養(yǎng)護(hù)措施到位，如因乙方原因未能通過(guò)有關(guān)檢査，乙方將負(fù)責(zé)全部違約責(zé)任，甲方有權(quán)視具體情況對(duì)乙方采取相應(yīng)處罰。

（7）日常工作中，乙方派駐綠化養(yǎng)護(hù)員工若發(fā)現(xiàn)小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備被損壞時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知甲方。

（8）乙方現(xiàn)場(chǎng)主管應(yīng)與甲方每周聯(lián)檢一次，每月至少指派一名高層管理人員到甲方檢查承包范圍內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)情況，并積極征詢(xún)甲方意見(jiàn)，加強(qiáng)溝通，不斷提高服務(wù)品質(zhì)。

（9）乙方應(yīng)科學(xué)、合理地安排進(jìn)駐甲方工作現(xiàn)場(chǎng)的綠化員工的工作時(shí)間及工作計(jì)劃，負(fù)責(zé)承擔(dān)綠化養(yǎng)護(hù)員工的工資、住宿、福利及其他一切費(fèi)用。因乙方員工發(fā)生勞動(dòng)爭(zhēng)議而影響或有可能影響到本合同的履行，乙方應(yīng)及時(shí)作出相應(yīng)調(diào)整，以保證本合同項(xiàng)目下綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量。

（10）乙方應(yīng)積極聽(tīng)取甲方對(duì)綠化管理工作的意見(jiàn)，認(rèn)真配合并完成其他特殊綠化作業(yè)事項(xiàng)。

（11）乙方承諾自行辦理公共責(zé)任保險(xiǎn)。

7.工作人數(shù)、時(shí)間安排和工作要求、工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：

（1）乙方保證從二00年月日起即安排_(tái)_人進(jìn)入小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。

（2）工作時(shí)間：乙方應(yīng)當(dāng)按照附件《綠化養(yǎng)護(hù)工作情況說(shuō)明》中的約定安排作業(yè)時(shí)間；除經(jīng)甲方另行批準(zhǔn)同意外，不得有時(shí)間差。

（3）除非雙方另行約定，乙方派駐甲方工作現(xiàn)場(chǎng)的綠化養(yǎng)護(hù)人員不得同時(shí)為甲方以外的任何單位和個(gè)人提供綠化管理服務(wù)。

（4）工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：乙方應(yīng)當(dāng)按照附件《綠化管養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)》和附件《綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)頻次標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（5）在綠化養(yǎng)護(hù)用水用電管理方面，乙方承諾采取措施以盡可能節(jié)約用水用電以維護(hù)甲方合法權(quán)益：

不使用破損的水管，在澆水時(shí)采用噴灌，教育培養(yǎng)員工節(jié)水意識(shí)，及時(shí)提交月度用水計(jì)劃。

8.承包費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：

綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)承包費(fèi)用：每月人民幣仟佰拾元角分整(人民幣_(tái)____元)。

9.付款方式：

費(fèi)用按月結(jié)算，每月10日之前，乙方持其開(kāi)具的服務(wù)發(fā)票交給甲方結(jié)算上月的綠化養(yǎng)護(hù)承包費(fèi)，甲方收到乙方發(fā)票之日起10日內(nèi)通過(guò)銀行支票付款。

10.合同履行保證金：

乙方須向甲方交納合同履行保證金伍仟元(人民幣5000元)整，本合同到期后的一周內(nèi)，返還合同履行保證金。如發(fā)生下列情況，合同履行保證金不予返還或相應(yīng)扣減：

(1)乙方未履行本合同約定的義務(wù)。

(2)因乙方原因給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失。

11.違約責(zé)任：

(1)甲方每月開(kāi)展的綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量評(píng)審主要以周檢結(jié)果為依據(jù)，并采取每周聯(lián)合檢查的形式。其中，周檢査采取百分制，滿分為一百分。周考核分達(dá)到99分，不扣減合同款；周考核分低于99分，扣減當(dāng)月合同款的0.3%；周考核分低于98分者，扣減當(dāng)月合同款的0.5%,周考核分低于97分，扣減當(dāng)月合同款的1%。

(2)除本條第一款所及周檢查以外，甲方下屬管理處在不定期檢查中，發(fā)現(xiàn)以下嚴(yán)重不合格項(xiàng)情況之一，甲方有權(quán)直接扣除乙方月合同款的0.3%(不定期檢查不計(jì)入周檢結(jié)果中)：在同一周的檢查中，發(fā)現(xiàn)經(jīng)管理處指出為錯(cuò)誤作業(yè)的，重復(fù)出現(xiàn)三次；在同一周的檢查中，綠化作業(yè)垃圾連續(xù)三天未清理；在規(guī)定的整改時(shí)間內(nèi)未完成整改項(xiàng)目(因不可抗力原因而無(wú)法完成的除外)。員工離崗時(shí)間超過(guò)半小時(shí)或當(dāng)值時(shí)間內(nèi)發(fā)生與工作明顯無(wú)關(guān)的行為。其他有違職業(yè)操守或客戶意見(jiàn)較大，經(jīng)查證屬實(shí)的行為或結(jié)果等。

(3)無(wú)論任何原因，乙方員工與甲方或業(yè)戶每發(fā)生1次爭(zhēng)吵，扣除乙方月合同款的2%；與甲方、業(yè)戶發(fā)生打架斗毆行為，乙方應(yīng)立即調(diào)換綠化員工，并扣除乙方月合同款的10%,依次類(lèi)推。

（4）工作期內(nèi)如有綠化養(yǎng)護(hù)人員短缺，甲方有權(quán)按合同約定酬金的平均每人每日費(fèi)用的兩倍扣除作為違約金。

（5）工作期內(nèi)如使用的綠化物料、苗木、工具、設(shè)備低于、少于或不符合投標(biāo)書(shū)中所規(guī)定的質(zhì)量、規(guī)格、數(shù)量要求等，甲方有權(quán)按照投標(biāo)書(shū)中列明的單價(jià)與短缺數(shù)量乘積的兩倍扣除，作為違約金。

（6）如乙方服務(wù)質(zhì)量下降，甲方以書(shū)面形式通知后十天仍未改善，甲方有權(quán)雇傭任何所需人員進(jìn)行上述改善，而所需一切費(fèi)用則從合同款中扣除。如遇緊急突發(fā)事件如臺(tái)風(fēng)、山洪等，而乙方未能及時(shí)處理，甲方有權(quán)雇傭工人進(jìn)行有關(guān)工作，一切費(fèi)用從合同款中扣除（由于不可抗力原因除外）。

（7）因甲方未能如期付款而影響乙方開(kāi)展工作，受資金不到位影響而未能采購(gòu)到物料、苗木等，導(dǎo)致養(yǎng)護(hù)作業(yè)難以開(kāi)展時(shí)，甲方不能在未付款期間對(duì)乙方給予有關(guān)罰款（日常養(yǎng)護(hù)除外）。

（8）合同履行期間，因甲方失去物業(yè)管理權(quán)或因業(yè)主反對(duì)而導(dǎo)致本合同無(wú)法履行的，本合同自動(dòng)終止，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

（9）因下列情形之一發(fā)生的，甲方有權(quán)單方解除合同并可扣留乙方交付的合同履約保證金；由此給甲方造成的經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)履約保證金部分的，乙方仍應(yīng)賠償：乙方嚴(yán)重違反合同約定，影響小區(qū)環(huán)境、降低服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量難以為繼或?qū)е录追狡渌矫娴膰?yán)重?fù)p害，經(jīng)甲方書(shū)面警告仍無(wú)效果的；乙方周考核分低于96分的；在國(guó)家、省、市、區(qū)等各級(jí)檢查和創(chuàng)優(yōu)等園林綠化質(zhì)量評(píng)比過(guò)程中，小區(qū)綠化未能達(dá)標(biāo)的；乙方將本合同權(quán)利義務(wù)分包或變相轉(zhuǎn)包的。

12.賠償責(zé)任：

（1）乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)其派駐人員的工資、保險(xiǎn)、勞保福利及其他一切費(fèi)用，乙方任何員工因意外傷亡，甲方概不負(fù)責(zé)。

（2）因乙方原因造成任何人身傷亡事件或任何財(cái)產(chǎn)損壞、損失，乙方須負(fù)完全法律責(zé)任，并賠償甲方遭受的一切損失；若乙方不付上述費(fèi)用時(shí)，甲方有權(quán)從支付給乙方的合同款項(xiàng)中扣除上述費(fèi)用，不足之?dāng)?shù)由乙方另行支付。

13.其他事項(xiàng)：

（1）雙方本著友好合作的原則商定，乙方進(jìn)駐甲方現(xiàn)場(chǎng)后，若因綠化面積擴(kuò)大或縮小或增加綠化改造工程時(shí)，需增加或減少費(fèi)用時(shí)，由雙方另行協(xié)商議定。

（2）為便于雙方的正常工作聯(lián)系，乙方自行配備對(duì)講機(jī)及相應(yīng)設(shè)備；乙方人員不得利用對(duì)講機(jī)傳遞非工作信息，并保持工作期間通信狀態(tài)良好。

(3)未經(jīng)雙方同意，任何一方不得透露合同相關(guān)內(nèi)容。

(4)甲方招標(biāo)書(shū)、乙方投標(biāo)書(shū)中承諾事項(xiàng)與本合同約定有相抵觸的地方，按本合同約定內(nèi)容執(zhí)行；本合同未做約定事項(xiàng)，按照甲方招標(biāo)書(shū)、乙方投標(biāo)書(shū)中內(nèi)容執(zhí)行。

(5)本合同未盡事宜由雙方協(xié)商解決，并可另行訂立補(bǔ)充協(xié)議；若協(xié)商不成，交由當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ翰脹Q。

(6)本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，并具同等法律效力。

(7)下列附件是本合同的不可分割的一部分，與本合同具有同等法律效力。綠化管養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)頻次標(biāo)準(zhǔn)、綠化管養(yǎng)質(zhì)量檢査評(píng)分表、綠化養(yǎng)護(hù)工作情況說(shuō)明、綠化養(yǎng)護(hù)報(bào)價(jià)表、現(xiàn)場(chǎng)管理制度、安全作業(yè)制度。

(8)本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章后生效。

甲方(蓋章)：公司

代表簽名：

乙方(蓋章)：公司

代表簽名：

二00年月日

二、物業(yè)綠化管理人員的崗位職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)

(一)綠化部經(jīng)理崗位職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)

1.負(fù)責(zé)綠化管理部的全面工作，結(jié)合公司的有關(guān)規(guī)定和要求制定本部門(mén)的工作規(guī)劃，并安排布置到班組。

2.負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域綠化管理工作的檢查、監(jiān)督、驗(yàn)收和考核工作。

3.負(fù)責(zé)組織綠化管理人員的崗位培訓(xùn)和技術(shù)培訓(xùn)工作。

4.負(fù)責(zé)編寫(xiě)物業(yè)區(qū)域綠化設(shè)計(jì)要求、建設(shè)，制定花草樹(shù)木的購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃以及維護(hù)、改進(jìn)物業(yè)景觀的計(jì)劃。

5.負(fù)責(zé)做好本部門(mén)職工的思想教育工作，關(guān)心他們的工作、學(xué)習(xí)和生活，增強(qiáng)集體的凝聚力。

6.完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他相關(guān)任務(wù)。

(二)物業(yè)綠化主管崗位職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)

1.負(fù)責(zé)綠化管理措施的制定和實(shí)施。

2.負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)區(qū)域綠化的技術(shù)指導(dǎo)和部門(mén)外的綠化經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的技術(shù)指導(dǎo)。

3.負(fù)責(zé)綠化管理人員的技術(shù)培訓(xùn)。

4.定期向部門(mén)主管匯報(bào)日常工作情況。

5.完成上級(jí)交辦的其他相關(guān)任務(wù)。

（三）綠化工崗位職責(zé)

1.熟悉住宅區(qū)的綠化面積和布局，懂得立體綠化基本知識(shí)與技能，熟悉花草樹(shù)木的品種和數(shù)量，充分利用、發(fā)展綠地面積，合理布置花草樹(shù)木的品種和數(shù)量，并逐步掌握花草樹(shù)木的種植季節(jié)、生長(zhǎng)特性、培植管理方法。

2.對(duì)花草樹(shù)木定期進(jìn)行培土、施肥、除雜草和病蟲(chóng)害，并修枝剪葉、補(bǔ)苗、澆水。大棵的灌木要給予生動(dòng)活潑的造型，豐富小區(qū)綠化內(nèi)容。剪枝垃圾自清自運(yùn)。

3.要虛心學(xué)習(xí)，接受專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高自己的業(yè)務(wù)水平和自身素質(zhì)。

4.要保護(hù)綠化場(chǎng)地不受破壞，發(fā)現(xiàn)違法違章行為要及時(shí)加以勸阻，不聽(tīng)勸阻的要及時(shí)報(bào)告給保安人員和主管人員并協(xié)助處理。

5.要維護(hù)和保養(yǎng)好自己所使用的各種工具和公共設(shè)備、設(shè)施。

6.要服從主管人員的工作安排和調(diào)動(dòng)。

（四）綠化養(yǎng)護(hù)組崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)管理、養(yǎng)護(hù)和培育所轄區(qū)域內(nèi)的綠地及花草樹(shù)木。

2.負(fù)責(zé)做好對(duì)損壞花木、踐踏草坪者的勸阻教育和處罰等管理工作。

3.妥善保管和使用各種工作器具、肥料、藥品等綠化養(yǎng)護(hù)物品。及時(shí)處理枯枝落葉，清理場(chǎng)地，配合環(huán)衛(wèi)部門(mén)搞好綠地環(huán)境衛(wèi)生工作。

4.完成部門(mén)經(jīng)理交辦的其他相關(guān)工作。

（五）花圃組崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)培育各種花卉苗木，不斷學(xué)習(xí)和研究新技術(shù)，積極引進(jìn)和培育新品種。

2.妥善保管和使用各種工器具和材料。

3.完成部門(mén)經(jīng)理交辦的其他相關(guān)工作。

（六）花卉服務(wù)組崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)種花、養(yǎng)花、擺花、插花，并不斷學(xué)習(xí)和提高花飾技藝。

2.給花卉需求者提供滿意的有償服務(wù)，做好對(duì)外經(jīng)營(yíng)，為公司創(chuàng)收。

3.妥善保管和使用各種工器具和材料。

4.完成部門(mén)經(jīng)理交辦的其他相關(guān)工作。

三、物業(yè)綠化管理對(duì)各類(lèi)人員的基本要求

（一）對(duì)物業(yè)綠化管理人員的基本要求

1.具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，積極主動(dòng)地做好管理工作。

2.具有一定的園林綠化專(zhuān)業(yè)知識(shí)，懂得各種花草樹(shù)木的名稱(chēng)、生態(tài)習(xí)性，了解栽培管理的方法。

3.對(duì)物業(yè)內(nèi)部花草樹(shù)木和各種環(huán)境小品的分布非常熟悉，做到心中有數(shù)。

4.做好物業(yè)內(nèi)部花草樹(shù)木的各項(xiàng)養(yǎng)護(hù)管理工作，保證植物生長(zhǎng)茂盛。

5.保證環(huán)境綠地內(nèi)沒(méi)有雜物，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。

（二）物業(yè)綠化管理人員責(zé)任制

1.建立承包責(zé)任制是根據(jù)綠化養(yǎng)護(hù)管理的工作內(nèi)容實(shí)行指標(biāo)分解，把物業(yè)內(nèi)部養(yǎng)護(hù)管理任務(wù)落實(shí)到人，按地點(diǎn)分段、分片，任務(wù)包干。可明確責(zé)任，又便于監(jiān)督檢查。

2.制定綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)操作規(guī)程和養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量檢査辦法，作為園林養(yǎng)護(hù)管理的依據(jù)和檢查驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)。

3.制定內(nèi)部養(yǎng)護(hù)管理獎(jiǎng)懲辦法，調(diào)動(dòng)養(yǎng)護(hù)管理人員的積極性，推動(dòng)工作的開(kāi)展。

（三）對(duì)業(yè)主的要求

綠化養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量的高低取決于養(yǎng)護(hù)管理人員的工作質(zhì)量和物業(yè)內(nèi)部人員素質(zhì)的高低。物業(yè)公司要加強(qiáng)綠化專(zhuān)業(yè)知識(shí)的宣傳，并對(duì)業(yè)主制定管理規(guī)定；

1.愛(ài)護(hù)綠地內(nèi)的花草樹(shù)木，嚴(yán)禁攀折花木、踐踏草坪，嚴(yán)禁在樹(shù)上晾曬衣物。

2.愛(ài)護(hù)綠地內(nèi)的假山、噴泉、雕塑等建筑小品，避免人為因素破壞。

3.保持綠地內(nèi)清潔，不得往綠地內(nèi)倒污水和生活垃圾、亂仍雜物等。

4.不得在綠地內(nèi)堆放雜物、搭建工棚。

5.愛(ài)護(hù)綠地內(nèi)各種園林設(shè)施，不得用草地內(nèi)的水龍頭洗車(chē)。

【案例】

【案情介紹】

林先生是東區(qū)某樓盤(pán)里的一個(gè)業(yè)主，前不久，他看到小區(qū)里一塊花園荒廢了，就把那塊地開(kāi)辟成菜地種些蔬菜供自己日常食用。最近，小區(qū)重新聘請(qǐng)了物業(yè)公司，物業(yè)公司想把這塊地重新恢復(fù)成花園，就找林先生要求他把菜地里的菜處理掉。林先生不同意，稱(chēng)自己是小區(qū)的業(yè)主，有權(quán)使用這塊地。當(dāng)業(yè)主委員會(huì)主任出面解釋?zhuān)f(shuō)這是業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司商量后作出的決定時(shí)，林先生說(shuō),聘請(qǐng)這家物業(yè)公司，他并沒(méi)有投同意票，所以物業(yè)公司無(wú)權(quán)干涉他的行為。因此林先生不肯退地，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司對(duì)此事不知該如何處理。

律師解疑：林先生應(yīng)按物業(yè)公司的要求把菜地里的菜處理并退出該地塊。根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用設(shè)施（包括花園、綠地、道路等），屬小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主共同所有，國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十一條明確規(guī)定了：“業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益?！绷窒壬谛^(qū)花園用地上開(kāi)辟菜地自用，違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，應(yīng)依法予以糾正。若林先生不聽(tīng)勸阻，一意孤行，依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條的規(guī)定，將受到包括罰款、沒(méi)收菜地收益等行政處罰，沒(méi)收的菜地收益主要用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)。

林先生以未投票同意聘請(qǐng)現(xiàn)物業(yè)公司為由，認(rèn)為物業(yè)公司無(wú)權(quán)干涉他的行為也是錯(cuò)誤的。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，小區(qū)選聘物業(yè)管理企業(yè)，只要經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論及三分之二以上有投票權(quán)的業(yè)主同意，由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)全體業(yè)主就具有法律約束力。

【案例分析】

案情介紹：原告：笑某，11歲，女學(xué)生；被告：某物業(yè)管理公司

2002年8月11日下午5時(shí)許，11歲少女笑某放學(xué)回家后，在其居住小區(qū)的樓下與同學(xué)一起打網(wǎng)球時(shí)，因網(wǎng)球繩斷開(kāi)，致使網(wǎng)球被打到樓上一層平臺(tái)上。笑某便攀爬草坪邊的70cm高的鋼筋護(hù)欄拿網(wǎng)球，但不慎腳一滑，倒在了鋼筋護(hù)欄上的尖頭上，該護(hù)欄尖頭扎進(jìn)其胸部，笑某立即被送往醫(yī)院治療。經(jīng)診斷為“右胸銳器心房貫通傷”。住院治療后于當(dāng)月23日出院。但不久又因心包積液、心肌損害、上呼吸道感染等癥先后兩次人院治療，共計(jì)支付醫(yī)院治療費(fèi)用達(dá)2.9萬(wàn)余元。

同年10月，受傷少女笑某將小區(qū)物業(yè)管理公司告上法庭，其父作為監(jiān)護(hù)人代理原告進(jìn)行訴訟，要求被告賠原告醫(yī)療費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、父母護(hù)理誤工費(fèi)、精神損失費(fèi)等計(jì)264832.4元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

被告物業(yè)公司辯稱(chēng)：我公司安裝鋼筋護(hù)欄的目的是為了保護(hù)欄內(nèi)草坪，不允許居民進(jìn)去踐踏。該少女攀爬70cm高的護(hù)欄拿網(wǎng)球時(shí)倒在護(hù)欄上被扎傷，原告已經(jīng)11歲了，也應(yīng)對(duì)自己的傷害負(fù)有一定的責(zé)任，作為家長(zhǎng)的監(jiān)護(hù)人沒(méi)有盡到監(jiān)護(hù)之職，更應(yīng)負(fù)主要責(zé)任，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。

【案情結(jié)果】

受理法院經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察，查明了事實(shí)，經(jīng)審理后認(rèn)為，原告笑某時(shí)年已滿11歲，雖為限制行為能力人，但其攀爬70cm高的護(hù)欄時(shí)應(yīng)該預(yù)見(jiàn)到有一定危險(xiǎn)性，故原告對(duì)自己被護(hù)欄尖處扎傷，理應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任；其父對(duì)孩子攀爬護(hù)欄被扎傷沒(méi)有盡到監(jiān)護(hù)之責(zé)，對(duì)造成的嚴(yán)重傷害后果應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。作為小區(qū)物業(yè)管理者的物業(yè)公司，在住宅小區(qū)內(nèi)為保護(hù)綠地安裝鋼筋護(hù)欄時(shí)，應(yīng)考慮到居民特別是孩子的安全，而沒(méi)有考慮，該鋼筋護(hù)欄高70cm,且留有10cm的尖頭，埋下了安全隱患，對(duì)笑某造成傷害事故也應(yīng)負(fù)一定責(zé)任。

綜上所述，原告及原告的監(jiān)護(hù)人應(yīng)承擔(dān)傷害后果的主要責(zé)任，即傷害后果的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)自負(fù)主要責(zé)任，其要求被告賠償誤工費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、精神損失費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，故法院不予考慮，只考慮讓被告賠償原告住院治療費(fèi)中的部分損失。依照我國(guó)《民法通則》第一百三十一條及第一百三十三條之規(guī)定，判決該物業(yè)管理公司于本判決生效后10天內(nèi)給付原告經(jīng)濟(jì)損失10000元；原告及原告監(jiān)護(hù)人自負(fù)19602.4元。

【案例點(diǎn)評(píng)】

這是一起不該發(fā)生的人身傷害賠償案件。之所以發(fā)生該傷害事故，主要原因有以下三點(diǎn)：

一是物業(yè)管理方面對(duì)安全問(wèn)題考慮不周。為保護(hù)居民區(qū)內(nèi)綠地草坪，動(dòng)機(jī)是善意的，但護(hù)欄上端不應(yīng)留有尖頭，否則將給居民特別是未成年人的人身安全埋下了隱患。

二是該護(hù)欄已安裝很長(zhǎng)一段時(shí)間，根據(jù)其高度，一般3~4歲的孩子攀爬不上去，也不敢攀爬，作為11歲的原告不但應(yīng)該知道踐踏綠地欠妥，更應(yīng)該知道攀爬70cm高尖頭的鋼筋護(hù)欄會(huì)有一定的危險(xiǎn)性，但因其尚未成年，也許對(duì)護(hù)欄尖端所帶來(lái)的危險(xiǎn)預(yù)料不到。

三是在安裝上護(hù)欄后，作為孩子的監(jiān)護(hù)人，應(yīng)該根據(jù)安裝的護(hù)欄情況及時(shí)告誡孩子不要攀爬該護(hù)欄，進(jìn)行安全教育，盡到監(jiān)護(hù)之責(zé)。如果及時(shí)對(duì)孩子進(jìn)行教育，也許就不會(huì)發(fā)生人身傷害事故。

從上述原因可以看出，本案中當(dāng)事人對(duì)該事故的發(fā)生均負(fù)有一定責(zé)任。據(jù)此，法院依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定作出了以上判決。通過(guò)本案，物業(yè)管理者應(yīng)該吸取教訓(xùn)，改善護(hù)欄裝置，小區(qū)居民也應(yīng)當(dāng)負(fù)起監(jiān)護(hù)未成年人的職責(zé)，教育未成年子女不要任意攀爬任何形式的護(hù)欄，預(yù)防此類(lèi)事故的發(fā)生。

【閱讀資料】

龍湖花園居委會(huì)制定“小區(qū)綠化管理制度”加強(qiáng)綠化管理龍湖花園居委會(huì)制定“小區(qū)綠化管理制度”加強(qiáng)綠化管理。主要內(nèi)容有：一是明確居民區(qū)的綠化管理由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，居民有保護(hù)綠化和參與綠化小區(qū)的義務(wù)；二是公共綠地的挪用、占用及面積增減，須經(jīng)管委會(huì)批準(zhǔn)；三是居民區(qū)內(nèi)的綠化作品、樹(shù)木品種和種植布局由市政園林統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，未經(jīng)小區(qū)管委會(huì)同意，不得更改；四是居民可有組織地領(lǐng)養(yǎng)樹(shù)木、綠地，但不得在公共綠地內(nèi)私自種植花草、樹(shù)木、瓜果、蔬菜；五是對(duì)毀壞花草樹(shù)木和侵占綠地等行為進(jìn)行處罰，并限期恢復(fù)原貌等。

學(xué)校花草樹(shù)木管理制度

1.綠化、美化校園，愛(ài)護(hù)花草樹(shù)木是全校師生應(yīng)盡的義務(wù)和責(zé)任。

2.全校教職工應(yīng)在綠化、美化校園活動(dòng)中起表率作用，教育學(xué)生及自己的子女愛(ài)護(hù)花草樹(shù)木。

3.學(xué)生未經(jīng)允許不得進(jìn)入花池和花園內(nèi)，更不得在花池和花園內(nèi)追打、玩耍，不準(zhǔn)爬推欄桿。

4.花園和花池內(nèi)的花草樹(shù)木由學(xué)校統(tǒng)一布局、安排、管理。

5.嚴(yán)禁攀摘花草、樹(shù)木，違者視其情節(jié)輕重將分別給予批評(píng)教育、經(jīng)濟(jì)處罰和紀(jì)律處分。

6.因工作需要進(jìn)入花園參觀、學(xué)習(xí)、實(shí)驗(yàn)者，須事先與總務(wù)處聯(lián)系，并取得同意后方可進(jìn)入。

7.學(xué)校自育盆花供校內(nèi)活動(dòng)、會(huì)議、美化環(huán)境用，未經(jīng)有關(guān)部門(mén)許可不得外借。

8.校園規(guī)劃、建筑維修應(yīng)適當(dāng)考慮保留綠地面積，不得已占用綠地亦要用垂直綠化來(lái)彌補(bǔ)。