一、物業(yè)環(huán)境

（一）物業(yè)環(huán)境及分類

所謂環(huán)境是環(huán)繞所轄的區(qū)域周圍的地方。包括大氣、水、土地、礦藏、森林、草原、野生動物、野生植物、水生生物、名勝古跡、風景游覽區(qū)、溫泉、療養(yǎng)區(qū)、自然保護區(qū)和生活居住區(qū)等。按照環(huán)境組成要素，可分為大氣環(huán)境、水環(huán)境、土壤環(huán)境和生物環(huán)境等。

城市環(huán)境是城市范圍內(nèi)的大環(huán)境；物業(yè)環(huán)境則是某個物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，即與業(yè)主、使用人生活和工作密切相關(guān)的、直接影響其生存、發(fā)展和享受的各種條件和外部變量因素的綜合。物業(yè)環(huán)境是城市環(huán)境的一部分，是指與業(yè)主和使用人生活和工作有關(guān)的、直接影響其自下而上、發(fā)展和享受的各種必需條件和外部變量因素的總和。

物業(yè)環(huán)境的類型有：居住環(huán)境、生產(chǎn)環(huán)境、辦公環(huán)境、商業(yè)環(huán)境。

1.居住環(huán)境

居住環(huán)境是指提供給人們居住的物業(yè)環(huán)境，包括內(nèi)部居住環(huán)境和外部居住環(huán)境兩個方面。影響居住建筑內(nèi)部環(huán)境的因素主要是住宅標準、住宅類型、隔熱、保溫、光照、通風、室內(nèi)小氣候、室內(nèi)空氣量和二氧化碳的含量等。影響外部居住環(huán)境的因素主要是居住密度、公共建筑、綠化、室外庭園和各類活動場所、室外環(huán)境小品、大氣環(huán)境、聲環(huán)境、視環(huán)境、小氣候環(huán)境、鄰里和社會環(huán)境、環(huán)境衛(wèi)生狀況等。

2.生產(chǎn)環(huán)境

生產(chǎn)環(huán)境是指提供給企業(yè)及其生產(chǎn)者，即工人們進行生產(chǎn)時與之相關(guān)的設(shè)施和條件。具體包括物業(yè)用途及類型、隔聲、隔熱、保溫、光照、通風、綠化、環(huán)境衛(wèi)生狀況、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、行政服務(wù)條件等。

3.辦公環(huán)境

辦公環(huán)境是指用于行政辦公目的的物業(yè)環(huán)境。主要包括辦公室內(nèi)環(huán)境和辦公室外環(huán)境。辦公室內(nèi)環(huán)境包括辦公室的標準、隔音效果、隔熱與保溫、光照和日照、室內(nèi)小氣候、室內(nèi)景觀布置和辦公設(shè)備的完善程度等。辦公室外環(huán)境包括室外綠化、室外環(huán)境小品、大氣環(huán)境質(zhì)量、聲覺環(huán)境和視覺環(huán)境、環(huán)境衛(wèi)生狀況、治安狀況以及工作人員的思想文化素養(yǎng)、藝術(shù)修養(yǎng)和人際關(guān)系等等。

4.商業(yè)環(huán)境

商業(yè)環(huán)境是指提供給商業(yè)企業(yè)及其經(jīng)營者從事商業(yè)活動的物業(yè)環(huán)境。主要包括以下幾個方面：物業(yè)類型和檔次、隔聲、光照、通風、室內(nèi)小氣候、綠化、環(huán)境衛(wèi)生狀況、環(huán)境小品、商業(yè)設(shè)施、交通條件、服務(wù)態(tài)度和服務(wù)水平等。

(一)物業(yè)環(huán)境的特點

1.物業(yè)環(huán)境是內(nèi)部居住環(huán)境與外部居住環(huán)境的統(tǒng)一體

內(nèi)部居住環(huán)境和外部居住環(huán)境，雖然它們是各自獨立、自成系統(tǒng)的，但它們又是相互影響、相互作用的。內(nèi)部居住環(huán)境離不開外部居住環(huán)境，外部居住環(huán)境的好壞影響內(nèi)部居住環(huán)境。

2.物業(yè)環(huán)境是硬環(huán)境與軟環(huán)境的統(tǒng)一體

硬環(huán)境是指與業(yè)主和使用人有關(guān)或所處的外部物質(zhì)要素的總和，是生活和工作必要的物質(zhì)條件，即房屋建筑、附屬設(shè)備、公共設(shè)施和相關(guān)場地。軟環(huán)境是指與業(yè)主和使用人有關(guān)或所處的外部精神要素的總和。它是無形的、人際的、文化的，能對人們的生活和工作施加一定的影響。這兩種環(huán)境是相互影響、相互作用的。硬環(huán)境的建設(shè)離不開軟環(huán)境的支持，軟環(huán)境的建設(shè)也離不開硬環(huán)境的物質(zhì)基礎(chǔ)。

3.物業(yè)環(huán)境是自然環(huán)境與社會環(huán)境的統(tǒng)一體

物業(yè)環(huán)境不僅包括自然物質(zhì)要素，如空氣、水、樹木花草等，同時也包括社會物質(zhì)要素，如環(huán)境管理、宣傳教育、執(zhí)法監(jiān)督等。這兩種環(huán)境要素也是相輔相成的。自然環(huán)境離不開社會的經(jīng)濟、政治和文化的發(fā)展，離不開社會的環(huán)境管理、宣傳教育、執(zhí)法監(jiān)督。社會環(huán)境的發(fā)展要以自然環(huán)境發(fā)展為基礎(chǔ)。

二、環(huán)境污染的種類

環(huán)境污染是指人們在生產(chǎn)、生活活動過程中，由于有害物質(zhì)進入生態(tài)系統(tǒng)的數(shù)量超過生態(tài)系統(tǒng)本身的自凈能力，造成環(huán)境質(zhì)量下降或環(huán)境狀況惡化，使生態(tài)平衡及人們正常的生產(chǎn)、生活條件遭到破壞。

(一)物業(yè)環(huán)境污染源

污染源是指向環(huán)境排放污染物或有害因素的設(shè)施、裝置、地點或場所。環(huán)境污染包括大氣污染、水污染、固體廢棄物污染和噪聲污染。

1.大氣污染

大氣污染是指向大氣排放有害物質(zhì)造成大氣的質(zhì)量下降和嚴重惡化。造成大氣污染的有害物質(zhì)主要是燃燒含硫的煤和石油，有色金屬冶煉廠及硫酸廠排放的硫氧化物氣體二氧化硫、煤塵、粉塵、一氧化碳、氮氫氧化物NO、NO2,還有光化學煙霧等等。

2.水污染

水污染主要指人們在生產(chǎn)、生活的活動過程中，將有毒、有害物質(zhì)和液體排入水體，使水質(zhì)下降，利用價值降低或喪失，并對生物和人體造成損壞的現(xiàn)象。這些有毒、有害的物質(zhì)的來源主要是指從工業(yè)廢水、生活廢水、醫(yī)療污水等排入到水體中的酚、氧化物、碑、汞、鉛等有毒物質(zhì)。另外還包括油類及氮、磷等富有營養(yǎng)的鹽類等。

3.固體廢棄物污染

固體廢棄物污染主要是指人們在生產(chǎn)、生活活動過程中產(chǎn)生的廢棄物、醫(yī)療垃圾、生活垃圾等對環(huán)境所造成的損壞現(xiàn)象。

4.噪聲污染

噪聲污染主要是指排放到環(huán)境的噪聲超過生態(tài)系統(tǒng)的標準或國家、國際標準，對人的工作、學習、生活等正常活動以至人體健康造成妨礙和損壞的環(huán)境現(xiàn)象。噪聲包括小販的叫賣聲、收廢品人的吆喝聲等等。

（二）物業(yè)環(huán)境污染的來源與危害

1.建筑裝修的污染

（1）建筑裝修用的板材、貼墻布、化纖地毯、涂料等材料中含有的甲醛，在室內(nèi)釋放期為3~15年。一定濃度氣態(tài)甲醛可使眼睛不舒服，甚至引起結(jié)膜炎、呼吸系統(tǒng)慢性疾病，更為嚴重時可引起惡心、嘔吐、咳嗽、胸悶、氣喘等疾病。當空氣中甲醛濃度很高時可使人死亡。（2）室內(nèi)裝飾時的各種膠、涂料和防水材料的溶劑或稀釋劑中含有的苯等可使人頭痛、頭暈、神志恍惚，重者昏迷，甚至死亡。（3）混凝土防凍劑及室內(nèi)家具或其他裝修材料中的氨，會對皮膚、眼結(jié)膜產(chǎn)生刺激與腐蝕作用，發(fā)生炎癥；吸入氨氣后，會出現(xiàn)咽痛、頭痛、心慌、惡心、嘔吐，甚至發(fā)生肺水腫等癥。（4）在某些地區(qū)房基下地層深處、建筑材料、裝飾材料等含有氨等放射性物質(zhì)，氨可對人體呼吸道造成輻射損傷，以及對人體內(nèi)造血器官及神經(jīng)系統(tǒng)、消化系統(tǒng)造成損傷。（5）室內(nèi)使用的建筑材料、纖維材料、辦公用品、人體排泄物等放出揮發(fā)性有機化合物與臭氧，可以使人出現(xiàn)頭痛、乏力、不適、記憶力減退等癥狀。

另外，光污染、粉塵污染等均可對環(huán)境及人體造成不同程度的危害。

2.室內(nèi)環(huán)境中的物理性污染

（1）靜電可以造成人身傷亡、財產(chǎn)損失。

（2）噪聲可以使人耳聾，還可能引起高血壓、心臟病、神經(jīng)官能癥等疾病。

（3）電磁輻射威脅著人體健康和生命安全。手機、計算機、微波爐、電磁爐、電視、電冰箱、日光燈等均可對人體造成不同程度的輻射。

3.人們身邊的生物性污染

（1）生物過敏原微生物能引起人體發(fā)生過敏性變態(tài)。塵蟻、真菌、細菌、花粉等室內(nèi)的空氣微生物，可誘發(fā)人體出現(xiàn)過敏性反應(yīng)，產(chǎn)生過敏性腦炎、過敏性鼻炎等呼吸系統(tǒng)過敏癥和哮喘等癥狀。

（2）室內(nèi)傳染性病原微生物在人群中有一定的傳染性。細菌、衣原體、支原體等對室內(nèi)均有污染?？袢∨c弓形蟲病、禽流感、瘋牛病、鸚鵡熱、寄生蟲等傳染病，使人痛苦難挨，甚至使人喪命。

4.水污染

水中污染物相當多，來源甚廣，其中，對水體污染最嚴重的是汞、鉛、鎘、磷、氟化物、有機氯農(nóng)藥等。廢水污染多數(shù)來源于化工；輕工、金屬冶煉等系統(tǒng)的廠礦企業(yè)，這些企業(yè)從用水方便角度出發(fā)，一般多集中在江河湖海的岸邊，廢水污染物大都排入就近水域里，有時和生活污水一起排入，造成水體污染。

有毒物質(zhì)、耗氧廢棄物、合成化學物質(zhì)、無機化學合成物、油類物質(zhì)、植物營養(yǎng)物、放射性物質(zhì)、熱流出物、致病微生物以及其他有害物質(zhì)污染的水中有毒物質(zhì)達到一定數(shù)量后，將會毒害生物，將水中的菌類和動物、植物殺死，破壞了水體的自凈能力，使水源有毒。

當造紙廠、纖維廠、食品廠等污水廢液以及生活污水等耗氧廢棄物進入水體后，經(jīng)過水中生物氧化和化學氧化時，將大量地消耗水中的溶解氧，給魚類等水生生物帶來危害，嚴重的時候會使水生生物因極度缺氧而死亡。一旦水中氧氣補充不上，則將使氧化作用停止，引起水質(zhì)惡化，使水散發(fā)出惡臭，污染環(huán)境。

含有多氯聯(lián)苯（PCB）、合成洗滌劑（ABS）等的高穩(wěn)定合成化學物質(zhì)難于分解。當水中植物吸收這些有機物質(zhì)后，又被水生動物吃掉，有機物質(zhì)逐漸由少集多，被濃縮，毒害作用就會顯著提高。

各種化工廠的廢水中經(jīng)常含有鈉、鈣、鎂的陽離子和硫酸根、氯根的陰離子，當這類物質(zhì)濃度過高時會降低水質(zhì)，危害水生動物，使水體具有酸性或堿性，腐蝕水下作業(yè)設(shè)備等。

油類物質(zhì)污染源來自石油工業(yè)、機械加工、汽車、飛機維修、涂料、煤氣、油脂加工等工業(yè)廢水和船舶運輸，又不溶于水，常常覆蓋在水面上，大量污染水體，造成大量魚類和海鳥死亡。

城市生活污水和工業(yè)廢水中常常含有大量的生物營養(yǎng)元素，這些元素是浮游生物的好食物。因此，藻類大量繁殖，表現(xiàn)在寬闊的水面上漂浮著過多的藻類,造成嚴重缺氧。

在核工業(yè)所排泄的污水廢液中常含有可裂變的物質(zhì)。

來自于生活污水的病毒、細菌、原生動物等致命微生物對水體也造成污染。

不但污染的水體對水生動物有害，同時，污染的水體通過飲用、蒸發(fā)、滲透等其危害更廣。對人體引發(fā)各種疾病，污染環(huán)境，嚴重腐蝕建筑材料、金屬制品，土地減少收成甚至絕收等。

5.大氣污染

大氣污染物質(zhì)的來源有人為的和自然現(xiàn)象兩方面。人為方面如工礦企業(yè)和交通運輸業(yè)等排出的大量廢氣，以及家庭用戶燒煤取暖做飯等所產(chǎn)生的煙氣等。自然現(xiàn)象方面如有機物分解所產(chǎn)生的碳、氮、硫的化合物，如火山灰和二氧化硫，森林火災(zāi)產(chǎn)生的大量二氧化硫、二氧化氮，以及一些碳氫化合物，“流星”在地球大氣層燃燒變成塵埃和多種氣體，大風刮起的沙土以及散布于空氣中的細菌、花粉等，對人體危害主要表現(xiàn)為從呼吸道、皮膚、消化道等部位引起呼吸道疾病、生理機能障礙，或者眼、鼻等黏膜受到刺激而生病，或者因污染急性中毒使癥狀惡化而死亡。對農(nóng)林牧業(yè)的危害是可引起農(nóng)作物和樹木枯黃、枯死，造成減產(chǎn)，品質(zhì)變質(zhì)，使家畜中毒死亡，還會助長農(nóng)林業(yè)病蟲害的發(fā)生和蔓延。同時大氣污染還損壞各種器物，特別是對金屬制品、涂料、皮制品、紙制品、紡織衣料、橡膠制品和建筑物損害最大。這種損害隨著污染的加劇而愈加厲害。

【案例】

【案情介紹】

某小區(qū)物業(yè)管理公司將冬季供暖用煤堆放在崔某家的窗戶外面，冬天刮風時，煤灰正巧被刮進居住在一層的崔某家里，崔某家的地板、家具和床褥常被刮進的煤灰染黑。崔某認為，物業(yè)管理公司的行為已嚴重干擾了自己及家人的正常生活，要求物業(yè)公司排除妨礙，并賠償損失，故拒絕交納物業(yè)管理費。雙方協(xié)商不成，于是，物業(yè)管理公司起訴崔某，要求法院判令崔某交納所欠的物業(yè)管理費。

【案情結(jié)果】

法院經(jīng)審理認為，物業(yè)管理公司與業(yè)主崔某之間的物業(yè)管理合同關(guān)系合法有效。其依據(jù)物業(yè)管理合同提供了相應(yīng)的服務(wù)，不存在違約的行為，崔某應(yīng)當依約交納物業(yè)管理費。崔某認為物業(yè)管理公司堆放取暖煤的行為影響自己的正常生活，可以另行起訴。故判決被告崔某給付拖欠的物業(yè)管理費及相應(yīng)的滯納金。

【案例點評】

從上述事實來看，崔某拒絕交納物業(yè)費似乎有一定道理，但從法律角度講，如果物業(yè)管理公司已在受委托范圍內(nèi)履行了其相應(yīng)的管理義務(wù)，那么，住戶就應(yīng)當按照委托合同的約定交納相應(yīng)的管理費用，如果拒不交納，就構(gòu)成了違約。而本案所出現(xiàn)的物業(yè)管理公司在崔某家的窗外堆放煤灰污染其戶內(nèi)的環(huán)境的問題，是由于物業(yè)管理公司的不當行為侵犯了住戶的合法權(quán)益，應(yīng)屬民事侵權(quán)行為，崔某完全可以起訴物業(yè)管理公司，要求法院判令其排除妨礙，并賠償損失，而不應(yīng)以拖欠物業(yè)管理費的方式解決。因為物業(yè)管理公司依據(jù)合同進行物業(yè)管理是管理行為，此時物業(yè)管理公司和業(yè)主的關(guān)系是委托合同法律關(guān)系，產(chǎn)生糾紛時要依照相關(guān)文件來解決；當物業(yè)管理公司作為一個平等的民事主體，進行物業(yè)管理活動以外的民事行為時，不論其與業(yè)主、開發(fā)商，還是其他組織進行民事活動時，都不是物業(yè)管理活動的后果，都是一般的民事行為，其行為不當時只能構(gòu)成侵權(quán)。

目前，在莪國住宅小區(qū)的建設(shè)和管理中，法制建設(shè)遠落后于住宅建設(shè)的要求，物業(yè)管理糾紛究其原因既有業(yè)主的責任，也有物業(yè)管理企業(yè)的責任。為了保障物業(yè)管理工作的健康發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當不斷加強自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，小區(qū)居民亦應(yīng)依法行使權(quán)利，履行義務(wù)。

【相關(guān)鏈接】

《中華人民共和國民法通則》第一百二十四條規(guī)定：“違反國家保護環(huán)境、防止污染的規(guī)定，污染環(huán)境造成他人損害的，應(yīng)當依法承擔民事責任。”

6.固體廢棄物污染

冶金廢渣、采礦廢渣、燃料廢渣、化工廢渣、放射性廢渣、陶瓷廢渣，農(nóng)作物收割、農(nóng)產(chǎn)品加工過程中排出的廢棄物，居民生活拋棄的各種日常消費品，電子垃圾等。對土壤的污染，在存放時不僅占用了大量的良田，而且是蒼蠅、蚊子泛濫，傳播疾病，垃圾滲瀝液污染土壤及地下水域。大量的有毒廢渣在自然界的風化作用下到處流失，造成土壤污染、農(nóng)作物污染。工業(yè)廢渣在堆放過程中，在溫度、水分的作用下，某些有機物質(zhì)發(fā)生分解，產(chǎn)生有害的氣體；一些腐敗的垃圾廢棄物散發(fā)腥臭味，對空氣造成污染。

7.建筑裝飾材料的污染

建筑裝飾材料產(chǎn)生的有毒物質(zhì)來源，如涂料中含有的甲苯、二甲苯、甲醛等有毒氣體逸出。

【案例】

【案情介紹】

唐小姐購買了一套三居室商品房。為了讓自己的新居更加漂亮、舒適，2001年8月，唐小姐請某裝飾公司對其商品房進行裝修。為明確雙方的權(quán)利義務(wù)，唐小姐與裝飾公司簽訂了《家庭裝飾工程合同》。該合同約定：裝飾工程所需材料,除規(guī)定由業(yè)主唐小姐承辦外，其余均由工程承包方某裝飾公司購置、組織并運送至施工現(xiàn)場。承包所購置的一切材料，由業(yè)主驗收同意后方可使用；承包方要嚴格按照雙方裝修范圍和內(nèi)容施工，確保住宅裝飾工程的質(zhì)量，并接受業(yè)主唐小姐的監(jiān)督。隨著工程的順利進行，唐小姐后來還與裝飾公司簽訂了《家庭裝飾工程保修協(xié)議書》。該協(xié)議書約定；本工程在保修期內(nèi)，如發(fā)生施工質(zhì)量問題，工程承包方按照國家和本市關(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量管理的有關(guān)規(guī)定負責保修，保修期為—年。

兩個月后，新房裝修好了，唐小姐一家高高興興地準備搬進新居。然而不知何故，唐小姐和家人感覺到室內(nèi)有股刺鼻的氣味，讓人咽痛咳嗽，甚至眼酸流淚，無法久留。對此唐小姐找到裝修公司咨詢。裝飾公司的答復(fù)是剛裝修完的房子就是這樣，必須經(jīng)常開窗通風，過一段時間就沒味了。然而開窗通風了幾個月，唐小姐新居里的刺鼻氣味絲毫未見減弱。于是，唐小姐第二次找到裝飾公司。該裝飾公司又囑咐唐小姐家里必須天天住人，以增加人氣兒來沖減室內(nèi)裝修遺留的氣味。聽話的唐小姐率全家住進了新家。可是，人氣兒始終沒斗得過這股刺鼻氣味，恰在此時，唐小姐喉頭不適加劇，經(jīng)醫(yī)院檢查，查出竟是喉乳頭狀瘤，并在醫(yī)院進行了手術(shù)。

為了自己和家人的健康，唐小姐兩次請室內(nèi)環(huán)境檢測單位對其新居進行室內(nèi)環(huán)境檢測。在按檢測規(guī)定的要求房間封閉24h后，檢測中心的環(huán)境專家流著眼淚（房間有害氣體造成的）對室內(nèi)空氣質(zhì)量進行了檢測，結(jié)果是：臥室空氣中甲醛含量高過156mg/m3,超過國家規(guī)定標準195倍。

唐小姐一家因室內(nèi)甲醛污染而有家難歸，被迫轉(zhuǎn)向社會租房居住，三居室商品房成為空中樓閣，同時還要按期交納不菲的物業(yè)管理費。唐小姐在近兩年的時間里多次請示該裝飾公司停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失，但裝飾公司都以無先例為由一推了之。最后，忍無可忍的唐小姐為維護自己和家人的健康權(quán)，補償自己一家所遭受的各種損失，一紙訴狀將該裝飾公司告上了法庭。

原告訴稱：由于被告在對原告購買的住宅進行裝修時，使用了含有大量甲醛的裝飾建材，導致室內(nèi)甲醛濃度嚴重超標，使人無法居住，給原告及其家人造成許多人身、財產(chǎn)方面的損害及精神上的痛苦。故提起訴訟，要求被告立即徹底清除甲醛污染源，并賠償房租、物業(yè)管理費、房屋折舊費、裝修材料損失費以及身體損害賠償費等項費用共計30萬元。被告辯稱：公司裝修所使用的材料全部是從市場上正規(guī)建材商店里購買的合格產(chǎn)品，且裝修材料全部是經(jīng)過原告同意后使用的。根據(jù)雙方簽訂的《家庭裝飾工程合同》的約定，公司已經(jīng)按照合同約定和行業(yè)標準進行裝修，合同已履行完畢，故原告的訴訟請求無事實依據(jù)和法律依據(jù)。

【案情結(jié)果】

一審法院認為：原告、被告之間訂立的《家庭裝飾工程合同》和《家庭裝飾工程保修協(xié)議書》系雙方當事人真實意思表示，且內(nèi)容合法，故認定為合法有效的合同。因合同約定施工材料由被告購買，所以作為施工單位的被告應(yīng)對施工材料引起的施工質(zhì)量問題負責，保證裝修后的工程不影響正常居住?，F(xiàn)被告裝修的房屋，因裝修材料釋放出的甲醛濃度超過國家標準，致使原告無法居住，對此被告應(yīng)根據(jù)《家庭裝飾工程保修協(xié)議書》的規(guī)定，承擔對裝飾工程的保修返工義務(wù)。被告在保修期內(nèi)，未根據(jù)原告的要求對裝飾工程進行必要的返修或返工，屬違約行為，應(yīng)承擔違約責任。但雙方在合同中約定，對被告購進的一切材料由原告驗收同意后方可使用，故應(yīng)當適當減輕被告的違約責任。一審判決：被告賠償原告拆除裝飾工程損失費、檢測費、醫(yī)療補償費、房租費共計10萬元，并在10日內(nèi)清除污染的裝飾材料；逾期不清除的，被告須給付原告自行拆除的費用1萬元。

【案例點評】

隨著住房消費熱的快速升溫，室內(nèi)空氣污染已成為住宅消費投訴的熱點。本案的關(guān)鍵是如何判定裝修工程符合質(zhì)量標準?！吨腥A人民共和國憲法》第二十六條中明確規(guī)定，“國家保護和改善生活環(huán)境及生態(tài)環(huán)境，防治污染和其他公害。”這說明享有健康、良好的生活環(huán)境是公民的基本權(quán)利。從民事法律角度講，按照雙方當初訂立的家庭裝修合同以及保修協(xié)議書的規(guī)定，原告唐小姐在支付了全部的裝修費用后，被告某裝飾公司理應(yīng)保證自己的裝修工程安全合格，這其中當然也包括一個清潔、無污染的居室環(huán)境。如果裝飾公司只能保證裝修工程符合質(zhì)量標準，而不能保證室內(nèi)空氣環(huán)境的安全，那么，根據(jù)我國《消費者權(quán)益保護法》的有關(guān)規(guī)定，裝飾公司提供的裝修服務(wù)就存有瑕疵，理應(yīng)承擔相應(yīng)的違約或侵權(quán)責任。

如果本案的原告當初在和裝飾公司簽訂裝飾合同時，能夠把要求裝飾公司提供一個安全合格的裝修后的居室環(huán)境這一條寫進合同當中，那么糾紛發(fā)生時，責任就容易分清，矛盾也好解決。由于在因裝修引起的糾紛中，消費者往往對于家裝建材的情況知之甚少，很難分辨出市場上出售的建材是否安全環(huán)保，一般都依靠感覺和媒體廣告，這樣在挑選材料時消費者就存在很大的盲目性。而法律又沒有明確規(guī)定承包裝修工程的裝修公司有為客戶挑選環(huán)保家裝建材的義務(wù)，所以國家質(zhì)檢總局目前頒布了“室內(nèi)裝修裝飾有害物質(zhì)限量”10項國家標準，于2002年1月1日起執(zhí)行，7月1日起將停止銷售不符合標準的產(chǎn)品。這對加強建材市場的質(zhì)量監(jiān)督，從源頭上對家裝行業(yè)予以規(guī)范整治無疑是減少這方面糾紛的有效辦法。作為物業(yè)管理公司，雖然對于裝修環(huán)保問題沒有強制執(zhí)行的權(quán)力，但是有義務(wù)提醒業(yè)主裝修審查時的注意事項，甚至有必要加強環(huán)境宣傳，避免發(fā)生本案中的情況。

【相關(guān)鏈接】

中華人民共和國國家標準《居室空氣中甲醛的衛(wèi)生標準》規(guī)定：“居室空氣中甲醛的最高容許濃度為0.08mg/m3。檢測方法:’分光光度計化學分析法。在現(xiàn)場進行空氣采樣，然后在實驗室進行分析。特點是數(shù)值準確、抗干擾性強，是目前國家室內(nèi)空氣甲醛的唯一標準檢測方法?！?/span>

另外，由于人造板是造成室內(nèi)空氣中甲醛超標的主要因素，世界上不少國家都對人造板的散發(fā)值作了嚴格的規(guī)定，國際標準是穿孔測試值必須每100板小于10mg?

8.其他污染

現(xiàn)代生活用品帶來的污染。白色塑料袋、新買的衣服、用壞的水銀體溫計、血壓計、抽油煙機、電冰箱、無繩電話、鈔票和鑰匙，及其一些生活日用品等等，若使用不當，均可不同程度地帶來污染。

9.行為污染

人類的不良行為習慣也可以給物業(yè)環(huán)境造成污染。隨地吐痰、吸煙、飲酒過量，在公眾場所咳嗽或打噴嚏等等也可造成不同程度的污染。

三、物業(yè)環(huán)境污染防治辦法

(一)環(huán)境污染的特點

1.影響范圍廣，且不宜控制。

大氣、水體、土壤與人們生存、生產(chǎn)、生活密切相關(guān)，而人們與它們的接觸又極為廣泛。所以，大氣、水體、土壤一旦受到污染，則影響非常大、范圍非常廣，而且不易控制。

2.作用時間長。

大氣、水體、土壤的范圍非常大，而且有自我調(diào)節(jié)的能力。它們本來是很難被污染的，如果受到污染的程度超過了它們自身所能允許的限度，那么這個影響就非常大，既很難治理，也很難消除影響。

3.污染物的濃度隨時間、空間的變化而變化。

污染物被排放到大氣、水體、土壤中以后，各種污染物的濃度是不一樣的，而且隨著時間、地點、條件的不同而不同，甚至隨著空間的高度、位置的不同而不同，危害也不一樣。污染物聚集、濃度高地區(qū)就會發(fā)生嚴重的傷害事故。環(huán)境污染除了對人體健康有影響外，還會使生態(tài)環(huán)境發(fā)生變化，從而對人類及其他生物自下而上的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。具體來說就是有害物質(zhì)或有害因子進入環(huán)境并在環(huán)境中發(fā)生擴散、遷移、變化，并跟生態(tài)系統(tǒng)的諸要素發(fā)生作用，使生態(tài)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)與功能發(fā)生變化，對人類以及其他生物的生存和發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

(二)環(huán)境污染防治辦法

1.早期介入

主要是指物業(yè)管理企業(yè)在正接管物業(yè)企業(yè)之前對建筑物規(guī)劃設(shè)計階段的介入，并就建筑物及其環(huán)境規(guī)劃設(shè)計是否符合國家有關(guān)規(guī)定，以及物業(yè)建成后是否能夠滿足業(yè)主和使用人對物業(yè)環(huán)境的需求參與決策。主要有以下幾個方面的問題。

(1)參與物業(yè)項目的主體建筑的規(guī)劃設(shè)計

①建筑用地在居住區(qū)各項用地中，建筑用地所占的比例應(yīng)該是最大的。但是，按照國家的有關(guān)規(guī)定，建筑用地要控制在一定的范圍之內(nèi)，居民區(qū)其他各項用地，特別是綠地要保持一定的比例。短期用地所占比例的平衡控制指標也有要求。

②居住面積密度一般來說，人均居住面積不要過密，根據(jù)對一些居民區(qū)實例的分析，住宅平均層數(shù)為5?6層的居住區(qū)用地平均每人為15㎡左右。

③住宅之間距離為了保證日照、通風和私秘性的要求，住宅與住宅之間要保持一定的距離。一般房屋間距是1H?1.7H(H是房屋間距L和前排房屋高度的比值)。學校建筑一般為了保證更好的采光，間距應(yīng)為2.5H,最小不得少于12m。醫(yī)院房屋之間的距離就應(yīng)該更大一些，1?2層之間要25m,傳染病房之間要40m。

④建筑材料要使用符合環(huán)境保護要求的建筑材料，對含有毒素和放射性的建筑材料要慎用，能不用的不用，非用不可的，要有防范措施。

(2)協(xié)助搞好防治環(huán)境污染的配套設(shè)備以及設(shè)施的建設(shè)

①綠地規(guī)劃設(shè)計要滿足環(huán)境保護的要求；②垃圾處理的設(shè)備和設(shè)施要滿足環(huán)境保護的要求；③停車場、車庫的建設(shè)要滿足環(huán)境保護的要求；④配套設(shè)施要符合防治環(huán)境污染的要求；⑤防治環(huán)境污染的專項設(shè)施要符合環(huán)境保護的要求。

(3)考査了解物業(yè)的周邊環(huán)境

物業(yè)環(huán)境的保護工作，主要是抓好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的防治和保護工作。但是，周邊的環(huán)境對物業(yè)區(qū)域的環(huán)境也是有重要影響的。因此，對周邊的環(huán)境必須進行調(diào)查，并準備好相應(yīng)的措施。對周邊環(huán)境的調(diào)査，主要是看有無“三廢”的排放和污染源。對排放廢氣、廢水、廢物的工廠及單位，要注意監(jiān)測，一旦發(fā)現(xiàn)問題要向有關(guān)部門反映，以爭取問題得到解決；對繁華的街道、交通，要采取相應(yīng)的措施，應(yīng)當建議有關(guān)部門設(shè)置隔音墻、隔音板，物業(yè)小區(qū)內(nèi)部也應(yīng)當建議栽植一些樹木，起到隔音的作用；對途經(jīng)物業(yè)小區(qū)的河流，要溯本求源，了解河水從何而來、流向何處，以便監(jiān)測河水的質(zhì)量和加以利用。

2.物業(yè)環(huán)境污染保護

(1)大氣環(huán)境的管理

①對物業(yè)大氣污染進行監(jiān)測。對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的大氣污染進行監(jiān)測，主要是根據(jù)污染物排放時間的變化規(guī)律，結(jié)合氣象周期的變化規(guī)律及監(jiān)測目的的要求，確定大氣污染監(jiān)測的采樣周期。

②對物業(yè)大氣環(huán)境質(zhì)量進行評價。在掌握物業(yè)大氣環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀和評價的基礎(chǔ)上，定期向上級主管部門或業(yè)主及使用人報告大氣環(huán)境質(zhì)量狀況，并預(yù)測、分析大氣環(huán)境質(zhì)量變化的趨勢。

③對物業(yè)大氣環(huán)境質(zhì)量進行分區(qū)管理。在大氣環(huán)境質(zhì)量調(diào)査和評價的基礎(chǔ)上，結(jié)合城市的功能分區(qū)，實施大氣環(huán)境質(zhì)量的分區(qū)管理，如對住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等大氣環(huán)境質(zhì)量的管理，對嚴重污染區(qū)域應(yīng)重點控制并相應(yīng)地采取一定的防治措施。

(2)水環(huán)境質(zhì)量管理

①對物業(yè)水環(huán)境進行監(jiān)測。主要是對物業(yè)所在區(qū)域的陸地水體污染、物業(yè)使用水質(zhì)、物業(yè)排水水質(zhì)的監(jiān)測。對物業(yè)區(qū)域內(nèi)水環(huán)境的監(jiān)測，首先，要對水的外觀、透明度、色度、濁度、水溫、氣味、pH值、電導率、苯氯、亞硫酸根以及氧、CO、SH、游離氯等可溶氣體進行監(jiān)測。其次，要特別重視對物業(yè)水體致病病原生物的監(jiān)測。

②保護水體、防止污染。我國水體保護一般規(guī)定分為五類，I類、II類、DI類屬于水源源頭保護區(qū)，尤其是生活飲用水一級保護區(qū)、二級保護區(qū)對防止污染的要求是十分嚴格的。IV類、V類屬于人體非直接接觸的娛樂用水、農(nóng)業(yè)用水、一般景觀用水，也是有一定的防止污染要求的。

③控制污染源。在對水域、水系或水體污染源進行調(diào)査、監(jiān)測及污染現(xiàn)狀評價的基礎(chǔ)上，明確環(huán)境目標，采用總量控制的方法，對污染源排放污染的數(shù)量和濃度進行控制。

(3)固體廢棄物污染的防治

①生活垃圾的處理。一定要在指定地點傾倒、堆放，不得隨意拋撒或堆放，要提倡分類收集、貯存，及時清運，科學處理。

②加強對房屋裝修的科學管理。裝修垃圾是造成物業(yè)區(qū)域固體廢棄物污染的一個重要來源，對房屋裝修的科學管理就是要減少這一方面的污染。裝修垃圾一定要在指定地點堆放，統(tǒng)一清運。根據(jù)工程量的大小，垃圾清運費從住戶繳付的裝修押金中扣除。

③露天貯存燃煤、灰渣應(yīng)當設(shè)置專用的貯存設(shè)施或場所。

(4)噪聲污染的防治

①加強綠化。在物業(yè)區(qū)域內(nèi)多植樹、多種樹，這是防治噪聲污染的重要措施。

②限制車輛進入物業(yè)區(qū)域。

③加強精神文明建設(shè)，制定必要的管理辦法。要讓業(yè)主、使用人和一切受益人懂得尊重別人就是尊重自己的道理，盡是減少生活噪聲，如娛樂聲、爆竹聲等，這是防治噪聲污染的積極方法。同時，還要制定必要的管理辦法，以作為防治噪聲污染的輔助措施。我國《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》規(guī)定，一般居住區(qū)和文教區(qū)的晝間噪聲標準是50dB,夜間為40dB；工業(yè)集中區(qū)噪聲晝間為65dB,夜間為55dB；—般認為，40dB是正常的環(huán)境聲音，是噪聲的衛(wèi)生標準，住宅小區(qū)、辦公室等應(yīng)維持在這個水平上?！吨腥A人民共和國噪聲污染防治法》指出：“國務(wù)院和地方各級人民政府應(yīng)當將環(huán)境噪聲污染防治工作納入環(huán)境保護規(guī)劃，并采取有利于聲環(huán)境保護的經(jīng)濟、技術(shù)政策和措施?！逼渲邢喈斠徊糠謼l款都和人們的社會生活密切相關(guān)，諸如“使用家用電器、樂器或者進行其他家庭室內(nèi)娛樂活動時，應(yīng)當控制音量或者采取有效措施，避免對周圍居民造成環(huán)境噪聲污染”、“禁止任何單位、個人在城市市區(qū)噪聲敏感集中區(qū)域內(nèi)使用高音廣播喇叭”、“在城市市區(qū)范圍內(nèi)行駛的機動車輛的消聲器和喇叭必須符合國家規(guī)定的要求”等等。