在對(duì)外發(fā)包或清潔公司要接包某一清潔管理項(xiàng)目之前，均應(yīng)對(duì)發(fā)包或待承包項(xiàng)目的管理費(fèi)用進(jìn)行摸底測(cè)算，以便在發(fā)包或承包時(shí)心中有數(shù)，定出一個(gè)雙方均可以接受又能保證服務(wù)質(zhì)量的價(jià)格。目前國(guó)內(nèi)尚未有較為科學(xué)、成熟的測(cè)算方法，只能根據(jù)各地的生活水平、管理檔次及質(zhì)量要求大概估算，目前深圳市建設(shè)工程造價(jià)管理站已出臺(tái)了較為成熟的清潔管理費(fèi)用計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，但暫時(shí)還處于試用階段，因各地生活水平相差較大，深圳的方法其他地方難以套用，但可以借鑒參考。下面講講管理費(fèi)的一般計(jì)算方法。

一、清潔管理費(fèi)的構(gòu)成

一般來(lái)說(shuō)，清潔管理費(fèi)用可由清潔衛(wèi)生費(fèi)、工具購(gòu)置費(fèi)、勞保用品費(fèi)、衛(wèi)生防疫消殺費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、垃圾外運(yùn)費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需其他費(fèi)用組成?！趯?shí)際測(cè)算時(shí)，除了這些費(fèi)用外，還應(yīng)按相關(guān)規(guī)定及分包商的資格情況在總數(shù)外加一定百分比的稅率（一般為5%左右）和利潤(rùn)（一般為3%—7%，清潔公司資格越高比例越高）。此外，清潔管理中的活性費(fèi)用、改造費(fèi)用及設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用等，可按實(shí)際發(fā)生的情況單獨(dú)劃撥，一般不計(jì)人管理費(fèi)用，無(wú)需測(cè)算或按使用計(jì)劃測(cè)算。其中活性費(fèi)用一般指的是節(jié)慶日臨時(shí)布置、會(huì)場(chǎng)布置、噴泉水電費(fèi)以及園林燈光費(fèi)用等。改造費(fèi)用一般指的是一些較大型的改造項(xiàng)目費(fèi)用。另外，按工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價(jià)辦法計(jì)算時(shí)，可按人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)及其他費(fèi)用組成，其中材料費(fèi)包括清潔劑、機(jī)器配件、水及其他材料費(fèi)用。

二、清潔管理費(fèi)測(cè)算依據(jù)及方法

在管理費(fèi)測(cè)算中，要首先確定清潔衛(wèi)生費(fèi)。一般來(lái)說(shuō)，水費(fèi)、電費(fèi)及人工費(fèi)是決定不同地方清潔管理費(fèi)差異的重要因素，因此，在清潔管理費(fèi)測(cè)算中，都將每平方米每月的水費(fèi)及人工費(fèi)作為清潔費(fèi)用測(cè)算的基數(shù)，并由基數(shù)而攤出衛(wèi)生費(fèi)，再由衛(wèi)生費(fèi)而攤出其他費(fèi)用，進(jìn)而攤出整個(gè)費(fèi)用。另外，一些經(jīng)驗(yàn)性的數(shù)字也是測(cè)算的依據(jù)之一。例如，每個(gè)清潔員可管約7000平方米左右的清潔面積，管理稅為5%左右，利潤(rùn)一般在3%—7%之間等。目前，常用的測(cè)算方法為按清潔總面積測(cè)算法。但國(guó)內(nèi)尚未有一個(gè)大家認(rèn)可的量化標(biāo)準(zhǔn)，只能憑經(jīng)驗(yàn)粗略測(cè)算，j要想較科學(xué)地測(cè)算管理費(fèi)，最好能將各個(gè)清潔工序（衛(wèi)生防疫、5化糞池清潔、垃圾外運(yùn)等）分別按人工、機(jī)械化操作等的平均工作量進(jìn)行量化統(tǒng)計(jì)，依據(jù)平均工作量測(cè)算項(xiàng)目的總工作量，j_進(jìn)而算出預(yù)測(cè)費(fèi)用。下面舉例介紹測(cè)算方法。

以深圳市2000年二級(jí)小區(qū)物業(yè)護(hù)養(yǎng)清潔管理測(cè)算為例，說(shuō)明測(cè)算過(guò)程。二級(jí)小區(qū)要求綠地覆蓋率達(dá)到25%以上，公共配套設(shè)施維護(hù)良好，環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場(chǎng)地每天清掃、保潔，無(wú)積存垃圾，無(wú)亂堆亂放，下水道、沙井、化糞池暢通，公共用水池定期清洗，達(dá)到市考評(píng)84分以上。

以建筑面積有35000平方米、樓層高25層測(cè)算，7000平方米建筑面積設(shè)一個(gè)清潔工，每戶平方米，一個(gè)清潔工負(fù)責(zé)87_116戶，定有5人。

1.人工費(fèi)測(cè)算

（1）人員工資：按5人計(jì)，每人每月600元，人數(shù)X月工資+總面積，平均每平方米人員工資：5X600÷35000=0.086元/平方米?月

（2）福利費(fèi)：福利基金按工資的14%，生活補(bǔ)助費(fèi)240元/人?月，則福利費(fèi)為：人數(shù)X（月工資X14%+生活補(bǔ)助費(fèi)）÷總面積：5X（600X14%+240）÷35000=0.046元/平方米?月

（3）保險(xiǎn)：醫(yī)院保險(xiǎn)為工資的8%，工傷保險(xiǎn)為工資的1.5%,則保險(xiǎn)費(fèi)為：人數(shù)X[月工資X（8%+1.5%）]+總面積：5X[600X（8%+1.5%）]÷35000=0.00814元/平方米?月

（4）住房：按國(guó)家規(guī)定，每人8平方米/月，每平方米40元，則住房費(fèi)為人數(shù)X住房面積/人X單價(jià)+總面積：5X8X40÷35000=0.046元/平方米?月

（5）辦證費(fèi)：辦理暫住證，每人每年交430元，則辦證費(fèi)為：人數(shù)X辦證費(fèi)/人÷12個(gè)月÷總面積：5X430÷12÷35000=0.005元/平方米?月

（6）服裝費(fèi)：冬、夏裝各2套，冬裝250元/套，夏裝130元/套，則服裝費(fèi)為：人數(shù)X（冬裝費(fèi)1套+夏裝費(fèi)1套）X2套÷2個(gè)月÷總面積：5X（250+130）X2÷12÷35000=0.009元/平方米?月

（7）加班工資：每月每人8天假日，每年法定節(jié)日7天，按3倍計(jì)支，則加班費(fèi)為：人數(shù)X月工資/人÷22天（假日+節(jié)日X3倍+12個(gè)月）÷總面積：5X（600+22）X（8+7X3+12）4÷35000=0.038元/平方米?月

（8）總計(jì)人工費(fèi)用計(jì)算法是：（1）十（2）十（3）十（4）+（5）+（6）+（7）=0.238/平方米?月

2.消殺費(fèi)測(cè)算

以每月消殺兩次、每次消殺費(fèi)用300元，則每月每平方米消殺費(fèi)用為：月消殺次數(shù)X單價(jià)+總面積：2X300÷35000=0.017元/平方米?月

3.垃圾清運(yùn)費(fèi)測(cè)算

平均每天清運(yùn)一次垃圾，每次一車，每車按75元計(jì)，則垃圾清運(yùn)費(fèi)為：清運(yùn)次數(shù)X每車單價(jià)X天數(shù)+總面積：1X1X75X30÷35000=0.064元/平方米?月

4.化糞池清理費(fèi)測(cè)算

以每年對(duì)化糞池清理2次，每次6車，每車按150元計(jì)，則化糞池清理費(fèi)為：年清理次數(shù)X每次車數(shù)X每車單價(jià)÷12個(gè)月÷總面積:2X6X150÷12÷3500=0.0043元/平方米?月

5.清潔用料費(fèi)測(cè)算

目前各物業(yè)管理公司清潔用料費(fèi)實(shí)際支出一般為500元/=月，則清潔用料費(fèi)為：月清潔用料費(fèi)用÷總建筑面積：500÷35000=0.014元/平方米?月

6.外墻清潔費(fèi)測(cè)算

外墻清潔按每2年一次，一次6000元計(jì)，則外墻清潔費(fèi)為：每次單價(jià)+清洗年數(shù)+月份÷35000；6000÷2÷12÷35000=0.007元/平方米?月

7.工具費(fèi)測(cè)算

假設(shè)：垃圾站鐵桶共5個(gè)，每個(gè)330元，每年更換一次，

日常塑料袋，每天每層2個(gè)，每個(gè)0.45元/個(gè)；垃圾塑料桶，

每層2個(gè)，每年更換一次，每40元/個(gè)；不銹鋼吐痰桶，每層2個(gè)，每十年更換一次，每200元/個(gè)，則工具測(cè)算費(fèi)為：（數(shù)量X鐵桶單價(jià)+12個(gè)月+數(shù)量X垃圾袋單價(jià)X層數(shù)X天數(shù)+數(shù)量X塑料桶單價(jià)X層數(shù)÷12個(gè)月+數(shù)量X吐痰桶單價(jià)X層數(shù)÷10年÷12個(gè)月）+總面積：（5X330÷12+2X0.45X25X30+

2X40X25÷12+2X200X25÷10÷12）÷3500=0.03元/平方米?月

8.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)測(cè)算

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為（1+2+3+4+5+6+7）X2%：

0.238+0.017+0.064+0.0043+0.014+0.007+0.03X2%=0.075平方米/月

9.利潤(rùn)測(cè)算

按10%計(jì)，則為（1+2+3+4+5+6+7十8）X10%：

0.238+0.017+0.064+0.0043+0.014+0.007+0.03+0.075X10%=0.045元/平方米?月

10.稅數(shù)測(cè)算

按5%計(jì)則稅費(fèi)為：（1+2+3+4+5+6+7+8+9）X5%：

0.238+0.017+0.064+0.0043+0.014+0.007+0.03+0.075+0.045X5%=0.024元/平方米?月