（一）舊園林問題的分析及改造方案的制定

1.分析園林存在的問題

一般來說，使用一定年限以后的物業(yè)綠化往往會(huì)岀現(xiàn)以下問題。

多處綠化被人踩出新路：

（1）園路的分布不太合理，沒有充分考慮人的心理要求

（2）社區(qū)環(huán)境文化不完.善，人們保護(hù)綠化的意識(shí)淡泊

（3）綠化保護(hù)標(biāo)志不夠

黃土裸露：

（1）由于喬木長(zhǎng)大，原先見陽的地方變成了陰蔽的地方，致使原來種于該處的陽性械物因不適應(yīng)而逐漸死亡

（2）由于管理不善造成部分植物死亡

（3）由于人為破壞而未及時(shí)補(bǔ)種

排水不暢、積水：

（1）土壤板結(jié)

（2）地下排水設(shè)施沒做好

（3）園林排水坡向及坡度設(shè)計(jì)不合理

植物生長(zhǎng)不良：

（1）管理不善，經(jīng)常缺水或缺肥、受病玄害侵染

（2）所選植物品種不適應(yīng)該地方的氣候、光線或土壤條件

（3）居住區(qū)人員及車輛經(jīng)常走過，擦傷枝葉及踩實(shí)植物周圍土壤

（4）周圍環(huán)境受污染

功能老化：原園林綠化設(shè)計(jì)功能已不符合現(xiàn)在的功能要求

2.根據(jù)分析出的原因制定改造方案

（1）園路改造。

面對(duì)第一種情況，首先應(yīng)分析是由于園路分布不合理還是管理不好造成的，以及新路的行走量，然后再選擇相應(yīng)的改造方案

園路改造方案

對(duì)園路分布不合理且人流量較大的新路：在不彩響園林美觀的前提下、可考慮將綠地中的新路用汀步、磚草路等方式改造成供人行走的園路，而不應(yīng)一味地靠補(bǔ)植封堵

對(duì)管理不善造成的、人流量不是很大的新路：應(yīng)用同種植物補(bǔ)植予以封堵，并在新封堵的植物邊放置諸如“愛護(hù)綠化，請(qǐng)勿穿越“之類的保護(hù)綠化的標(biāo)示牌

對(duì)設(shè)計(jì)時(shí)人、車流量考慮不夠的主干路：可適當(dāng)拓寬，拓寬后兩旁應(yīng)建好路牙或栽上綠籬闔護(hù)，避免兩旁再無限制地自然加寬。

（2）植物改造。

園林植物栽植一定時(shí)間后，由于老化、人為破壞或不適應(yīng)環(huán)境等原因會(huì)造成損壞，因而需要對(duì)其進(jìn)行改造。改造時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

①一般來說，為了保持原有的設(shè)計(jì)風(fēng)格，改造補(bǔ)種的植物應(yīng)與原設(shè)計(jì)植物品種、規(guī)格相同。

②對(duì)于一些明顯不適應(yīng)所在地環(huán)境，或原設(shè)計(jì)者選擇有誤，或經(jīng)多次補(bǔ)植均生長(zhǎng)不良的植物品種，應(yīng)考慮選用其他適應(yīng)性較好的植物品種。如在已長(zhǎng)大成蔭的大樹下可考慮使用耐陰性植物，在堿性土壤上選用耐堿性植物，在酸性土壤上選用喜酸性植物，而在水濕的地方選用耐濕性植物等。

③對(duì)于一些因長(zhǎng)期缺乏修剪而瘋長(zhǎng)、內(nèi)部干枯或影響建筑物安全的植物，可適當(dāng)進(jìn)行疏剪、縮剪。

（3）對(duì)黃土裸露處改造。

黃土裸露原因多數(shù)是太過陰蔽或人為踐踏。

①對(duì)于太過陰蔽的地方，應(yīng)考慮改用耐陰性植物（如蕨類、合果芋、美洲蜘蛛蘭、小蚌蘭、大刊油草、沿階草、龜背竹等）進(jìn)行綠化，也可用蔓性的虎耳草或綠蘿等讓其爬到樹上進(jìn)行立體綠化。

②對(duì)于實(shí)在太陰蔽而且經(jīng)常有人走動(dòng)的地方，可考慮將部分地面硬化后增設(shè)一些圓凳、圓桌、美人靠或雕塑小品予以裝飾，也可開發(fā)成小區(qū)體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。

（4）土壤改良。

不少物業(yè)園林綠化施工時(shí)，往往將大量建筑垃圾埋在地下，這對(duì)植物生長(zhǎng)非常不利。對(duì)于這種情況，可在每年管養(yǎng)過程中結(jié)合中耕除草，逐步將泥土中的建筑廢料清除，并施加一些有機(jī)質(zhì)含量較多的肥料進(jìn)行改良。

對(duì)于土壤pH值較高的地方，可適當(dāng)施些酸性肥料予以中和、改良。對(duì)于草地土壤板結(jié)、排水不良等現(xiàn)象，則可以用草坪打孔機(jī)打孔后，培上適量的沙子進(jìn)行改良。

實(shí)施方案選擇及招標(biāo)管理

要根據(jù)制定的改造方案確定實(shí)施方案，并根據(jù)不同的管理模式，結(jié)合實(shí)際情況對(duì)實(shí)施方案進(jìn)行選擇。

一般來說，較小的改造項(xiàng)目由原負(fù)責(zé)日常管理的單位實(shí)施改造即可，較大型的改造方案則要考慮采用招標(biāo)方式來確定施工單位。

如果小區(qū)綠化是自主管理模式的，在確定方案后就應(yīng)及時(shí)做好施工計(jì)劃、物資準(zhǔn)備工作，與相關(guān)部門的溝通，并做好業(yè)主的解釋工作。

如果要實(shí)施招標(biāo)，應(yīng)根據(jù)改造工作的大小及難度確定應(yīng)標(biāo)施工單位的最大資質(zhì)要求，在招標(biāo)后簽訂施工合同時(shí)要注明工作期限、工作內(nèi)容、范圍、金額、付款方式、雙方責(zé)任以及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等，避免日后產(chǎn)生糾紛。

對(duì)于全面改造的大型工程，應(yīng)委托具有施工資質(zhì)的專業(yè)公司進(jìn)行，并按正常物業(yè)綠化施工的方法進(jìn)行管理。

舊園林改造的施工管理

1.做好解釋工作

施工前應(yīng)提前通知業(yè)主、住戶、商家等，做好解釋工作，并采取相應(yīng)的臨時(shí)補(bǔ)救措施以減少對(duì)他們的影響。

2.做好場(chǎng)地隔離

施工場(chǎng)地應(yīng)盡量使用木板或臨時(shí)圍墻與生活、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所等進(jìn)行隔離；施工材料要走專用道路，以盡量減少其對(duì)周圍環(huán)境造成污染。

對(duì)于賓館、商場(chǎng)等營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的改造，除了要圍隔外，還應(yīng)在圍隔的木板、墻上畫上裝飾性圖案進(jìn)行美化，避免無關(guān)人員因好奇而前來圍觀，并在影響業(yè)主、用戶、客人的地方加上解釋性致歉標(biāo)志牌或警示牌。

3.加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理

對(duì)已使用的物業(yè)進(jìn)行改造時(shí)，由于施工人員情況復(fù)雜，往往會(huì)造成一些治安問題。為了減少治安案件，應(yīng)對(duì)進(jìn)場(chǎng)施工人員嚴(yán)加管理。

將全部參與施工的人員登記在冊(cè)，辦理出入證件，施工人員憑出入證件進(jìn)場(chǎng)施工，并且每天對(duì)進(jìn)場(chǎng)施工的人員進(jìn)行登記。在施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)有物業(yè)管理公司的人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理，處理一些突發(fā)事件。

在非施工時(shí)間，除了必要的物資管理人員或現(xiàn)場(chǎng)管理人員外，一般不允許施工人員逗留現(xiàn)場(chǎng)。

4.維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生

為了不影響已使用物業(yè)的正常運(yùn)作，應(yīng)注意做好施工現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境衛(wèi)生工作：

（1）出入施工場(chǎng)所的車輛、人員、工具等，應(yīng)在出入時(shí)用水清洗干凈，以防將泥塊雜物帶出施工區(qū)域。

（2）每天應(yīng)派專人清理施工現(xiàn)場(chǎng)，施工人員使用的飯盒及剩飯、剩菜應(yīng)統(tǒng)一存放，并減少施工場(chǎng)所內(nèi)的污水積留，避免滋生蚊蟲、老鼠等。

5.控制施工時(shí)間

由于舊園林周圍的物業(yè)已投入使用，為了減少對(duì)已使用物業(yè)的影響，應(yīng)根據(jù)不同的物業(yè)制定不同的施工時(shí)間。如賓館、商場(chǎng)等商用場(chǎng)所的施工，應(yīng)選擇在停止?fàn)I業(yè)或客人較少的夜間進(jìn)行；而居住小區(qū)則應(yīng)選擇在白天大多數(shù)業(yè)主、住戶上班的時(shí)間進(jìn)行，以免影響業(yè)主、住戶休息。

綠化改造工程驗(yàn)收

綠化改造工程尤其是較大型的綠化改造工程在完工后，應(yīng)針對(duì)所有待解決的問題組織人員進(jìn)行驗(yàn)收。

1.驗(yàn)收前的工作

較大型的全面改造工程在驗(yàn)收前，施工單位應(yīng)將場(chǎng)地清理干凈，并測(cè)繪好綠化工程竣工圖，統(tǒng)計(jì)出各項(xiàng)工程的數(shù)量、規(guī)格、質(zhì)量，寫岀竣工報(bào)告。先由本單位領(lǐng)導(dǎo)初步驗(yàn)收，遇有不妥之處，及早采取措施，盡可能讓工程達(dá)到高質(zhì)量、高水平，然后簽署驗(yàn)收意見。

2.正式驗(yàn)收

物業(yè)管理公司在進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)，除了按物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收外，還要注意實(shí)際的施工質(zhì)量、工程量與施工方所報(bào)的是否一致，同時(shí)應(yīng)明確所要解決的問題是否已解決、資料是否齊全等。

溫馨點(diǎn)撥：

對(duì)于種植類工程，小苗一般在種植三個(gè)月后即可驗(yàn)收，而較大的苗木一般在一個(gè)生長(zhǎng)期后再驗(yàn)收移交，或三個(gè)月后驗(yàn)收移交，但必須?；钜粋€(gè)生長(zhǎng)期。

3.驗(yàn)收中對(duì)不符合要求的問題的處理

不符合要求的工程按“嚴(yán)重問題”、“一般問題”兩大類列表匯總報(bào)給施工單位，限期整改，整改完工后進(jìn)行再驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后予以結(jié)算。若再驗(yàn)收還不合格，應(yīng)按合同扣款，或再責(zé)令對(duì)方整改直至符合要求為止。

對(duì)于一些小修補(bǔ)之類的整改，在驗(yàn)收時(shí)則主要看問題是否已經(jīng)解決，是否對(duì)周圍的植物和環(huán)境及地下管線造成了破壞，所用苗木品種及規(guī)格是否與周圍原有綠化環(huán)境相協(xié)調(diào)等。