接管驗收一般在竣工驗收后進行，接管驗收一旦通過，標志著該公共區(qū)域正式進人使用階段，物業(yè)公司從此要負擔起維修保養(yǎng)的責任。接管驗收可分為新建物業(yè)清潔管理的接管驗收、原有物業(yè)清潔管理的接管驗收等。

—、新建物業(yè)清潔接管驗收的方式方法

（一）物業(yè)公司自檢

在接到建設單位或委托單位接管驗收的書面驗收函后，物業(yè)公司應在15天內(nèi)書面簽發(fā)驗收通知單并約定時間驗收。在約定的時間前，物業(yè)公司應制定好驗收方案，組織相關專業(yè)人員提前對驗收項目進行自檢。自檢時對在前期介人中發(fā)現(xiàn)的問題要重點檢査。檢査內(nèi)容如下：

1.清點公共設施設備

（1）清點各公共設施設備是否完好、殘缺。

（2）基礎設施是否合格。

（3）消防栓、消防管配套是否齊全、合格。

（4）小區(qū)路燈是否合格。

（5）垃圾池（箱）是否符合標準。

（6）崗亭是否合格。

（7）沙井、化糞池是否合理。

（8）有無尚未完工的工程。

（9）有無剩余的建筑材料。

（10）房屋各配套設施地面、墻面是否合理。

（11）樓梯扶手是否合理。

2.小區(qū)道路

（1）道路分布的合理性。

（2）道路的排水情況。

（3）道路用材及砌制質(zhì)量。

（4）伸縮縫及鋪裝表面有無剝離。

（5）拐彎半徑是否合理。

（6）路牙及路面有無剝離。

（7）有無安全問題。

3.贊道及排水系統(tǒng)

（1）清潔機具房分布是否合理。

（2）管道用電取電口分布是否合理，電壓是否符合標準。

（3）管道接口是否合理。

（4）管道安裝是否牢固合理，配件是否齊全，運作是否正

4.街心花園及噴水池

（1）水池深度是否合理。

（2）駁岸是否完好。

（3）深水區(qū)有無防護設施。

（4）噴水池各噴頭運作是否正常。

（5）噴水池水泵位置是否合理，運作是否正常。

（6）水底排水坡度及排水口、排水去路是否合理。

（7）水景植物使用是否合理。

5.園林建筑及小品

（1）建筑及園林小品承受風、雨的能力如何。

（2）園林凳、桌及其他園林建筑的安全情況，是否傷及人員，是否符合功能要求。

（3）游戲及鍛煉設備是否符合安全標準。

（4）園林建筑油溱質(zhì)量有無異常。

（5）園林建筑有無崩缺及涂污。

（二）聽取建設單位介紹

在接管驗收前，一般建設單位要向接管單位介紹工程情況，包括整個工程的整體規(guī)劃設計情況，如室外、室內(nèi)工程，沙井和化糞池工程，明暗溝、排污管道工程，道路工程，給排水工程，電氣設備工程等。在聽取介紹的過程中，要及時提出有疑問的地方，讓建沒單位解釋清楚。

（三）正式驗收

1.驗收操作步驟

（1）物業(yè)公司發(fā)出驗收通知書后，物業(yè)公司及建設單位各自組織好專業(yè)人員，并按約定時間到指定地點集中，在“驗收入員簽到簿”上簽到。如果是與竣工驗收同時進行，驗收入員述包括監(jiān)理單位的監(jiān)理工程師。

（2）由建設單位主要負責人介紹整個工程的建設概況。

（3）建設單位各分項工程項目負責人介紹自己負責項目的情況。

（4）建設單位及物業(yè)公司各專業(yè)負責人分組對本專業(yè)工程進行驗收。

（5）驗收結束后，物業(yè)公司根據(jù)自檢及驗收情況將發(fā)現(xiàn)的問題歸類列出，在1~2個工作日內(nèi)回復給建設單位，要求在規(guī)定時間內(nèi)進行整改，或約定補償辦法。

（6）物業(yè)公司對整改部分工作進行再驗收。

（7）對驗收合格的工程進行資料核對及移交，簽訂移交協(xié)議書。

（8）対工程資料進行歸檔。

（9）承建單位給物業(yè)公司相關人員進行關鍵技術培訓。

二、新建物業(yè)清潔接管驗收內(nèi)容

（一）工程質(zhì)量驗收

一般在正式接管驗收日之前，建設單位多已進行過預驗收或者已經(jīng)過竣工驗收，工程的施工質(zhì)量一般都已得到了保證，而物業(yè)公司也多在正式驗收前進行了自檢。在正式驗收的當天主要是對自檢中發(fā)現(xiàn)的問題與建設單位進行現(xiàn)場復核、咨詢。物業(yè)公司進行驗收時不應只從工程施工質(zhì)量方面進行檢查，而是從物業(yè)管理角度，對整個工程的規(guī)劃設計、施工、材料選用等一切可能影響管理的地方進行檢查并提出問題，提交建設單位解決，以減輕物業(yè)清潔公司日后的負擔。

（二）資料的驗收

資料包括：（1）產(chǎn)權資料：①項目批準文件；②用地批準文件；③建筑執(zhí)照；④拆遷安置資料。（2）技術資料：①竣工圖漿：總平面圖，建筑結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；②設計變更通知單及變更圖；③工程合同及開工、竣工報告；④竣工驗收合格證（復印件h⑤隱蔽工程驗收合格證;⑥工程預算；⑦圖紙會審記錄；⑧材料、設備、構件的質(zhì)量合格證書；⑨質(zhì)量檢查評定資料；⑩水、電、空調(diào)、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢查合格證書以及說明書、保修單等；?礦漿、混凝土、供水、供暖的試壓報告。

對于一些新的設備、材料、構件一定要了解產(chǎn)地、采購方法、維修使用方法、保養(yǎng)辦法等，并留下聯(lián)系人的姓名、地址、電話等。

（三）接管驗收中應注意的事頂

物業(yè)的接管驗收是直接關系到今后管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)，管理公司要高度重視，嚴格把關。特別要注意以下事項：

（1）接管的物業(yè)雖然經(jīng)過竣工驗收為合格工程，但并不意味著接管驗收時就沒有問題。竣工驗收是從大的方面把握質(zhì)量關，許多小問題是不在竣工驗收范圍內(nèi)的，如墻壁污跡、劃痕、地磚缺角、玻璃破裂、衛(wèi)生間地漏排水不暢等。這些問題一般不會影響到竣工驗收的通過，但管理公司準備接管時，卻要將類似這樣的細小問題逐一列明。.要建設單位承諾在一定的期限內(nèi)整改。在接管前，物業(yè)有任何問題，應由發(fā)展商負責解決。

（2）接管驗收很少是整個物業(yè)（土建和設備及附屬設備）同時務交的，雖然有規(guī)定是在綜合驗收后方可交付使用，但很多情況都是未等綜合驗收就急于交付。特別在設備方面，調(diào)試驗收合格一項就移交一項，今天接管了電梯系統(tǒng)，幾個月后又

物業(yè)清潔的早期介入和接管驗收

接管空調(diào)系統(tǒng)，至于消防系統(tǒng)（特別是聯(lián)動部分）的移交可能更遲。因此管理公司必須堅持合格一項接管一項，未經(jīng)調(diào)試合格驗收的不能簽字接管，不然，就要擔負相應的責任。

（3）接管驗收一定要寫明接管的日期，這是劃清責任的界線，管理公司只對接管后的物業(yè)產(chǎn)生的責任問題負責，如果在保質(zhì)期內(nèi)，非人為因素的問題仍由發(fā)展商或施工單位負責。若發(fā)展商在施工驗收合格后未能及時移交管理公司接管，使管理公司接管后的設備保質(zhì)期縮短，管理公司應向發(fā)展商提出，爭取補回原來的保質(zhì)期。

（四）解決存在的問颶

對于在物業(yè)公司自檢及正式驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)公司歸類整理好，以“驗收備忘錄”的形式書面通知委托方或相關建設、施工單位，限期整改或以資金補償?shù)霓k法解決，即由物業(yè)公司整改，費用由對方負擔。對于限期整改的內(nèi)容，物業(yè)公司應在到期后對相關問題進行再驗收，確保問題已得到解決。如果委托方既不整改，又不肯用資金補償，或?qū)σ恍┮?guī)劃設計合理性進行爭論，物業(yè)公司也應在“驗收接管備忘錄”中注明，以免日后出現(xiàn)責任不清的爭執(zhí)。

（五）“驗收接管備忘錄”的撰寫

“驗收接管備忘錄”是在驗收結束后，物業(yè)公司根據(jù)各專業(yè)驗收結果將存在的問題及驗收情況匯總，經(jīng)建設單位或委托單位及物業(yè)公司簽字認可，反映所驗收的清潔基本情況及存在問題的一份備忘錄。它應與圖紙等材料一起作為檔案長期保存。

由于接管驗收不同于竣工驗收，不管驗收的結果如何，也不管建設單位或委托方是否按物業(yè)公司的意愿整改，在實際操作中物業(yè)公司一般還是要接管。在這種情況下，“驗收接管備忘錄”是明確記載所接管的清潔原始情況的記錄，是日后出現(xiàn)問題時明確各方責任的證明材料。一般來說，“驗收接管備忘錄”包括這些內(nèi)容：（1）工程名稱。（2）設計單位、施工承建單位、委托單位、物業(yè)公司名稱。（3）參加驗收入員。（4）驗收時間。

（5）所驗收項目的基本情況，包括面積（公共面積、綠地面積、道路面積等）、室內(nèi)室外公共設備設施、樓梯、管道、洗手間等。（6）設備清單及運作情況。（7）存在的問題及解決方法。

（8）雙方負責人簽字。其中“存在的問題及解決方法”一欄中的“存在的問題”應分為：嚴重問題、共性問題及其他一般問題。對于涉及安全及重大失誤的規(guī)劃設計及施工問題列人“嚴重問題”，對于多處反復出現(xiàn)的問題列為“共性問題”，對于個別地方出現(xiàn)的不涉及安全及重大失誤的問題列人“其他一般性問題”。解決方法可在問題處理或協(xié)商解決后另外附上，也要有雙方簽名。對于對方不予解決的問題注明未解決。

三、新建物業(yè)清潔接管驗收標準及檢驗方法

對于新建物業(yè)清潔管理驗收可參照《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準》、《全國物業(yè)管理示范大廈標準》、《城市環(huán)境清潔工程施工及驗收規(guī)范》的標準以及物業(yè)性質(zhì)、檔次要求等實際情況進行驗收。'

新建物業(yè)清潔管理驗收的標準：

（1）公共設備驗收標準。

①天臺：屋面隔熱層、防水層板端縫、伸縮縫游膏緊貼；隔熱板、防水層表面無裂縫；天溝、落水口暢通，管道完好；天面扶欄無破損、變形，無明顯銹跡。

②消防設施（消防栓、消防箱）：消防栓油漆均勻，無少刷、漏刷現(xiàn)象；閘門完好，無滲漏水；消防箱、消防管、消防帶等配套設施齊全；箱門上標識清楚，箱門玻璃安裝牢固；門鎖開啟自如；消防管無滲漏水，閘門完好。

③小區(qū)路燈：小區(qū)路燈按設計要求安裝；燈具安裝牢固，配件安全，燈罩無損傷，燈泡照明正常；燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無損傷和刮花。

④明暗溝、下水道，溝底無斷裂，無積水，溝壁和底抹灰平整；溝蓋板安裝平穩(wěn)、牢固，排水暢通；下水道坡度應符合設計要求，基層應填實，排水必須暢通；窨井吊底應在15厘米以上，井蓋平整，擱置穩(wěn)妥與路面齊平，不應有踢腳現(xiàn)象。

⑤小區(qū)道路：小區(qū)道路平整牢固，路面無積水，無起砂、空鼓、損傷；路沿砌筑整齊，灰縫飽滿，無損傷，塊料面層拼砌整齊，平整穩(wěn)固，塊料面無裂紋，無缺棱掉角?，路面修補的接槎應嚴密順直，高低平整，用料一致。

⑥拉圾池（箱）、沖洗水管：垃圾池通水率100%，水管安裝牢固，接口處密實，無漏水；水閘開關靈活無漏水；水閘箱裝鎖，箱面無銹跡，油漆面均勻，鎖頭開啟靈活。砌筑類：砌筑平直，底層無起砂、無裂紋、無空鼓；裝飾面層磚線縫順直，磚面無損傷、無缺棱掉角；投人口和清出的鐵門無銹跡，油漆完好均勻，安裝牢固，開啟自如。鐵箱類：油漆面層均勻，無損傷、銹跡，安放地面平穩(wěn)。塑料類：桶身完好無損，桶底無裂紋，不漏水，配有桶蓋且完好無損。

⑦崗亭：鋁材和不銹鋼類安裝牢固，配件齊全，型材面無損傷，玻璃無污漬；電動閘安裝牢固，配件齊全，開啟自如，道閘欄無損傷。

⑧車庫：露天停車場路面平整，無起砂、裂紋、空鼓；地下停車場車道人口、出口標識清楚，油漆均勻；單車架焊接牢固平直，油漆面均勻，無銹跡；照明設備配套齊全，燈具完好無損，開關靈活，照明正常；排水系統(tǒng)應設有專門的排水溝（參照明暗溝、下水道驗收標準）。

⑨沙井、污雨水井和化糞池：池內(nèi)無垃圾雜物，進排水暢通，池面無裂痕；污、雨水井和化糞池進出水口高差不小于5厘米，井蓋擱置穩(wěn)妥并設置井圖。

⑩臺階：踏面、踢面無破損，陰陽角無缺口和斷裂。

?景觀、雕塑和多功能娛樂設施：按設計標準和要求驗收。

（2）房屋接管驗收標準。

①頂棚：抹灰面平整、面層涂料均勻，無漏刷、脫皮、裂紋、霜點、滲水痕跡、污漬。

②墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷、面層脫落、明顯裂縫、污漬；塊料（如瓷磚）面層粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。外墻面無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象。

③地（樓）面：毛地面平整，無裂紋；塊料（如瓷磚）面層粘貼牢固，無缺榼掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直；水泥砂漿面層抹灰平整，壓光均勻，無空鼓、裂紋、起泡等現(xiàn)象。

④衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面：衛(wèi)生間上下水道無滲、漏、堵現(xiàn)象，上下水口內(nèi)不會有較多的建筑垃圾等；衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏；廚房瓷磚、馬賽克無疏松、脫落及凹凸不平，墻面瓷磚砌筑合格，磚塊必須砌實不能有空鼓；磚縫無滲水現(xiàn)象；廚房瓷磚及下水管道有無黏水泥。

⑤門窗：開啟自如，門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現(xiàn)，目視零配件裝配齊全，位置準確，無翹曲變形；門鎖與門連接牢固，開啟靈活；木門油漆均勻，門縫線條均勻，不掉角，無變形；玻璃安裝牢固，無輕微晃動現(xiàn)象，玻璃膠縫密實，玻璃面層無裂縫，無損傷無刮花痕跡；電子門開啟靈活，通訊器完好無損，通話清楚；不銹鋼門無銹跡、刮花痕跡；窗臺泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷；關緊所有窗戶，從天面或頂層房間窗戶（屬天面均有檐口的房屋，普遍為多屋住宅區(qū)）自上向下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r逐間檢查每個窗臺（墻面）是否有水滲人；查詢天氣預報，在驗收期間出現(xiàn)下雨的日期前，先將所有窗門關緊，雨后逐間檢査墻面和窗臺是否泛水。

⑥樓梯、扶手：砼結構的樓梯無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露；鋼木結構的樓梯用力輕搖無輕微晃動，安裝牢固；鋼筋無銹蝕，無彎曲；木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手。

⑦開關：安裝牢固，目視蓋板無損壞；開關靈活，開啟接觸效果良好。

⑧照明燈具、衛(wèi)生器具：用木片或硬竹片等輕碰燈具，看其無輕微搖晃，燈具與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損；打開所有燈具，檢查電源線是否正常，燈具發(fā)光正常，產(chǎn)品要合格，使用壽命達到要求，室內(nèi)公共照明燈全部接通連續(xù)工作3天，統(tǒng)計有多少自然損壞的；衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應平整、牢固，部件齊全，自動靈活，面層無污漬和刮花痕跡；接水軟管無銹跡。

⑨供水系統(tǒng)：安裝牢固無搖動；打開每棟的供水總閥門（注意關閉室內(nèi)的水閥）看管道是否完好無損，無滲漏，無銹跡；管道接頭無滲水；水龍頭和水閥流水暢通，接頭無漏水。

⑩排污管（含塑料管）：安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全；從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實無滲水;樓上的排水暢通無堵塞；鑄鐵管灌水后無滲漏水，表面無銹跡、裂紋，面層油漆均勻。

?地漏：地漏過濾鐵箅安放穩(wěn)固，管縫密實，無滲漏水，無堵塞，排水暢通。

?防盜網(wǎng)：安裝牢固，焊接點密實，面漆均勻，無脫皮和漏刷現(xiàn)象，無明顯銹跡。

?室內(nèi)配電箱：安裝牢固，配件齊全，試操作一次空氣開關等控制是否正常；開關符合型號規(guī)定；導線與設計相符，布線規(guī)范；目視箱蓋無損壞，操作一次開關靈活。

?噴漿：基層應處理干凈，無污跡、油漬，基層裂縫和釘眼應填補平整，噴涂后無痕跡，漿液應攪拌均勻，色澤一致，噴涂應均勻，不得露地面、掉粉、起皮，應清晰潔凈，線條平直，保持門窗燈具潔凈。

?水磨石：表面必須平整、光滑，石粒應密實、顯露均勻，好格清晰，不應有砂眼、磨紋。

?大理石（花崗石）飾面板損壞修補，應符合下列規(guī)定:面板破裂，應清理縫隙接槎面。干燥后，在兩個接縫隙接槎面上分別涂刷環(huán)氧樹脂或在縫隙接槎面禪注耐水建筑膠，適當加壓粘牢固。面板嚴重風化、剝皮缺損時，應剔鑿風化和剝皮層露出堅實新槎面干凈、干燥后，再用色環(huán)氧樹脂膠泥嵌補牢固，并略高于原有板面，待環(huán)氧樹脂膠泥硬化，打磨平滑、光亮到與原有飾面地板基本一致。

?其他：掛物鉤、晾衣架應牢固；煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。

四、原有物業(yè)清潔的接管驗收

原有物業(yè)清潔一般都已竣工交付使用，驗收時，應由委托方及物業(yè)公司的相關專業(yè)人員共同進行，驗收內(nèi)容包括如下：

（1）物業(yè)公司自檢。在正式移交驗收前，物業(yè)公司應組織清潔專業(yè)人員對移交的設備設施進行自檢，重點檢查小區(qū)道路、路燈、排水管道系統(tǒng)、衛(wèi)生間、廚房、陽臺地面、門窗、墻面情況，清潔設施設備的運作情況及損壞情況等。對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題要分類記好，待正式接管驗收時一并在“接管驗收備忘錄”中向委托方提出。

（2）清潔面積清點驗收。由于原有物業(yè)清潔一般資料已不齊全或與現(xiàn)狀不同，因此，應重新測量移交清潔的面積。

（3）清點設備，核對、記錄水表、電表讀數(shù)，清點設備設施。

（4）繪制、移交現(xiàn)狀圖。繪制、移交原有清潔現(xiàn)狀圖，已經(jīng)被破壞的地方要在圖上注明，并請移交單位審核簽名后與其他移交資料一起存檔。

（5）清點驗收原有資料。這些資料包括產(chǎn)權資料，用地紅線圖，規(guī)劃設計圖，設施設備清單及運作情況記錄，清潔改造記錄及圖紙，原來保養(yǎng)工作記錄或介紹設施設備運作維修保養(yǎng)記錄，建筑物、道路、水池等工程維修保養(yǎng)記錄，清潔用水用電管線分布圖，排水管分布圖，供水系統(tǒng)分布圖，園林綠地內(nèi)其他管線分布圖等。

（6）協(xié)商存在問題的解決方法，對于委托方不打算解決的問題要記錄在“接管驗收備忘錄”中，并有雙方簽字證明。

（7）原有的清潔評價及打分等級。在充分分析原有環(huán)境清潔衛(wèi)生情況后，根據(jù)功能重要性及配套設施可將環(huán)境清潔衛(wèi)生劃分為1一4級，方便日后管理。

（8）寫備忘錄。驗收后要填寫“接管驗收備忘錄”。

（9）資料歸檔。梅委托單位移交的有關資料及“接管驗收備忘錄”、接管驗收現(xiàn)狀圖等分類歸檔、長期保存。