隨著社會的不斷發(fā)展，生活水平的大大提高，人們對更高層次的生活情趣、生活素質(zhì)的追求正在成為一種新的時尚。也正是在這樣的一種社會背景下，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運而生。物業(yè)管理公司能夠提供一個符合大眾要求的生活家居環(huán)境和工作環(huán)境；保障業(yè)主及租戶的利益。同時，也能提高業(yè)主的物業(yè)投資回報率。由此可見，物業(yè)管理這一新興行業(yè)是符合大眾潮流并大有潛力的。作為服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)管理公司必須有使業(yè)主滿意的服務(wù)才能適應(yīng)市場的要求，才能獲得長足的發(fā)展?；诖?，就需要物業(yè)管理公司的努力。但是，良好的物業(yè)管理單靠物業(yè)管理公司的努力是不行的，還需要多方面的共同參與與合作。

一、物業(yè)管理公司如何選擇合適的清潔承辦商

清潔服務(wù)是物業(yè)管理服務(wù)的重要組成部分?，F(xiàn)代人對環(huán)保的高度重視、對環(huán)境美的執(zhí)著追求，是以證明清潔服務(wù)在人們的日常生活、工作中已經(jīng)是越來越重要。因此，如何管理好清潔服務(wù)工作，是物業(yè)管理公司的重要任務(wù)。名牌的物業(yè)管理公司，必須有極佳的清潔服務(wù)。由于清潔服務(wù)是一門新興行業(yè)，目前，管理尚未步人正規(guī)化的軌道，相當(dāng)一部分物業(yè)管理人員缺乏對清潔服務(wù)的深層認(rèn)識，在清潔服務(wù)招標(biāo)時，只從價格標(biāo)準(zhǔn)、工作調(diào)度等方面來選擇清潔公司，使得清潔服務(wù)水準(zhǔn)不理想。現(xiàn)有的"小而全”的物業(yè)管理模式很難達(dá)這一要求。物業(yè)管理社會化、市場化、服務(wù)項目專業(yè)化、大眾化勢在必行。所以，將清潔服務(wù)發(fā)包給有資格、夠檔次的專業(yè)清潔公司承擔(dān)，是物業(yè)管理公司保證清潔服務(wù)的首選方案。那么，如何鑒定清潔服務(wù)公司的素質(zhì)，如何正確選擇投標(biāo)的清潔服務(wù)公司？這將是物業(yè)管理公司需要認(rèn)真探討的問題。

物業(yè)管理公司選擇合適的清潔服務(wù)公司的標(biāo)準(zhǔn)是：

1.經(jīng)營時間長，積累有豐富的管理與實際運作經(jīng)驗；有高素質(zhì)的管理人才和清潔員工隊伍。

2.必須有雄厚的經(jīng)濟(jì)實力，有先進(jìn)的機器設(shè)備和物料，有足以能準(zhǔn)時支付所有員工的工資、福利及各種費用的資本，有承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任的能力。

3.有充足的、高水準(zhǔn)的人力資源及已經(jīng)接受在職培訓(xùn)足夠的管理人員。

4.有充足的機器、設(shè)備、物料的供應(yīng)和知道如何正確使用清潔劑。

5.高層管理人員要有較長時間從事清潔服務(wù)行業(yè)工作的經(jīng)歷，需積累有豐富的管理經(jīng)驗（至少在六年以上）。沒有豐富的管理和具體運作的經(jīng)驗是絕對不可能管理好清潔服務(wù)公司的，也不可能給客戶提供優(yōu)質(zhì)的清潔服務(wù)。

6.公司的管理人員、專業(yè)技術(shù)人員、基層管理人員都必須通過一定的正規(guī)的培訓(xùn)，并取得《資格證書》，持證上崗。公司具備經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)取得《資格證書》的專業(yè)管理人才，越多越好。

7.清潔工人的素質(zhì)往往是參差不齊的，需要優(yōu)秀的管理人員去監(jiān)管。管理人員分管的員工不應(yīng)太多。

8.員工必須有良好的職業(yè)道德和行為儀表，整齊的制服會給人們以規(guī)范的感覺，清潔員工必須身著整潔得體的工衣。

9.為了適應(yīng)物業(yè)管理公司的IS09002認(rèn)證，清潔服務(wù)公司必須執(zhí)行IS09002質(zhì)量管理，爭取獲得IS09002認(rèn)證，最好能夠取得IS014000的認(rèn)證。

10.每個企業(yè)必須有自己的企業(yè)文化，樹立企業(yè)名牌意識，僅能書寫報價書和清潔計劃建議書是不行的，還必須具有制定完整的全方位的清潔服務(wù)計劃建議書的能力。為了適應(yīng)清潔服務(wù)事業(yè)的不斷發(fā)展，清潔服務(wù)公司必須具有專業(yè)的清潔理論與高質(zhì)量的清潔資訊，有名牌企業(yè)文化，能在電腦網(wǎng)上吸取更多、更新的資料、信息，市場部應(yīng)使用手提電腦向客戶推廣以達(dá)到增加對公司了解的目的，將清潔服務(wù)水平不斷更新，更上一層樓。

物業(yè)管理公司根據(jù)自己管理的物業(yè)范圍和服務(wù)要求，根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，在發(fā)包清潔服務(wù)項目時，向有能力承擔(dān)公司清潔項目的清潔服務(wù)承包商發(fā)出投標(biāo)邀請。應(yīng)邀投標(biāo)的清潔服務(wù)公司必須根據(jù)物業(yè)管理公司的要求，制定規(guī)范、合理的清潔服務(wù)建議書。專業(yè)化的建議書中應(yīng)詳細(xì)列明清潔服務(wù)的工藝流程、人力資源配備，使用的機器設(shè)備、物料的配置等。物業(yè)管理公司的管理人員必須對其清潔方案給予綜合評價：操作程序是否規(guī)范，人員配備是否合理，機器設(shè)備、物料使用是否恰當(dāng)，價格是否合理等等。通過對清潔服務(wù)公司資質(zhì)資歷的嚴(yán)格審核，擇優(yōu)選擇合適的清潔服務(wù)公司。

二、物業(yè)管理公司必須加深對清潔服務(wù)的認(rèn)識并引起足夠的重視

在清潔服務(wù)工作當(dāng)中，要處理許多的不同性質(zhì)的清潔服務(wù)項目。不同質(zhì)地的材料需要不同的方法去維護(hù)、保養(yǎng)，需要用不同的機器、設(shè)備、物料去完成。清潔服務(wù)公司是否用最合理的、恰當(dāng)?shù)姆椒ㄈネ瓿汕鍧嶍椖?，這就需要物業(yè)管理公司去鑒別。所以，物業(yè)公司管理人員必須對清潔機械的性能、用途有所了解；對各種清潔保養(yǎng)劑的性能、功效有較深的認(rèn)識，只有這樣，才會有效地監(jiān)管清潔服務(wù)公司不會使用價廉、質(zhì)劣的物料，不會使用有害物體的清潔劑、保養(yǎng)劑。以免給物業(yè)造成不必要的損傷。

前面就談到過，由于物業(yè)管理公司還是較年青的群體，在許多的方面都會存在不少的認(rèn)識誤區(qū)。在對待清潔服務(wù)時，過于簡單化，只考慮到價格標(biāo)準(zhǔn)、工作調(diào)度等問題，忽略了最佳服務(wù)與一般服務(wù)的尺度，也即是清潔服務(wù)一般化與專業(yè)化的問題，從而使得物業(yè)得不到很好的維護(hù)和保養(yǎng)。例如，清潔地面，使用普通的洗潔精清洗出的效果，會使得地面日益失去光澤；而使用環(huán)保型清潔劑清潔地面并配合以保養(yǎng)劑則能較長時間地保持地面的潔凈而富有光澤。其實這是一個意識形態(tài)的觀念問題，物業(yè)管理公司要迅速步人正規(guī)化的道路、日趨成熟，也必須在意識形態(tài)領(lǐng)域內(nèi)進(jìn)行一次重大的戰(zhàn)略性觀念的更新。

三、清潔服務(wù)的操作方法正確與否會直接影響到服務(wù)質(zhì)量

專門的物業(yè)清潔劑大都是合成的化學(xué)物質(zhì)。強酸或強堿性物料清潔劑都會給物體造成一定的損傷，一般情況下不宜使用。如果必須要使用，則應(yīng)該采取補救措施，使物業(yè)受損傷的程度減至最低。例如，用強酸性的物料清潔地面，使用后，要立即用弱堿性的物料予以中和，再用清水（中性）沖洗干凈，使地面不留酸性物質(zhì)；又如鏡面的清潔保養(yǎng)。由于鏡面物體的表面光潔度很高，如果操作不當(dāng)就會給鏡面留下劃痕，失去光澤，從而影響其美觀。因此，在清潔保養(yǎng)時，不能用粗糙的工具去清潔，而只能用質(zhì)量好的呢絨布料，輔以適當(dāng)?shù)娜n劑、光亮劑，去擦抹和研磨。也只有這樣，才能使鏡面的清潔效果達(dá)到最佳狀態(tài)，從而保持其美觀。

清潔服務(wù)是一項很特殊的服務(wù)性工作，它的服務(wù)質(zhì)量與效果無需專業(yè)人士來評定，任何人都可以很淺顯地看出清潔服務(wù)質(zhì)量的好與差。一般來講，清潔服務(wù)的工作范疇是較大的，如果要使清潔服務(wù)水平達(dá)到最佳程度，除了要有高標(biāo)準(zhǔn)的要求外，更需要高速度去完成。通過這樣的方式，才能達(dá)到清潔服務(wù)“隱形服務(wù)”的要求，所謂的“隱形服務(wù)”，即是指在人們活動高峰時期，不宜有太多的清潔員工在場工作，而所有的清潔項目要在人員活動較少的情況下，以最快的速度保質(zhì)保量的完成，所以在清潔服務(wù)過程中，必須使用高效、優(yōu)質(zhì)的機器設(shè)備，其實，這就是一個將清潔服務(wù)從“勞動力密集型”轉(zhuǎn)化為“資本、技術(shù)密集型”的問題。物業(yè)管理公司在選擇合適的清潔服務(wù)公司時，也必須考慮該公司是否具備有機器設(shè)備方面的實力，即機器設(shè)備是否先進(jìn)，工作效率是否高，是否適應(yīng)環(huán)境，機器數(shù)量是否恰當(dāng)。所有的這些都是物業(yè)管理公司要認(rèn)真考慮的。

四、管理公司如何面對清潔承辦商在合同上沒有列明應(yīng)該配備的機器設(shè)備、工具、物料的監(jiān)管常識和要求

物業(yè)管理公司將清潔服務(wù)項目發(fā)包給清潔服務(wù)公司后，雙方要簽訂合同。在合同當(dāng)中，應(yīng)該標(biāo)明清潔服務(wù)公司應(yīng)配備的機器設(shè)備、物料。否則，就是一個不完整的清潔服務(wù)合同，至少是專業(yè)水平不高的合同。如果出現(xiàn)這樣的情況，那么，就使得物業(yè)管理公司很難予以認(rèn)同。因此，專業(yè)的清潔服務(wù)公司就必須考慮這個因素，以便物業(yè)管理公司能夠依據(jù)合同約束清潔服務(wù)公司使用合格的原材料，并經(jīng)常査驗之。必要時，物業(yè)管理公司甚至可以請專家予以鑒定，以免出現(xiàn)問題影響物業(yè)管理公司的聲譽。所以，物業(yè)管理公司對合同中沒有列明的甚至沒有列出的清潔承包商在清潔工作過程中應(yīng)配備的機器設(shè)備、工具、物料，完全有必要要求清潔服務(wù)公司補充列明，進(jìn)行必要的答辨，以便監(jiān)管。

五、清潔員工是清潔服務(wù)的根本，必須十分注重員工隊伍的建設(shè)

一棵樹之所以能參天聳立，靠的是深埋在地下的根。同樣，清潔服務(wù)公司之所以能夠不斷發(fā)展壯大，靠的也是活躍在清潔服務(wù)第一線的“根”-清潔員工隊伍。社會發(fā)展進(jìn)步到今天，清潔服務(wù)已不僅僅是簡單的體力勞動，而是納人了許多的科技含量在內(nèi)。例如，云石翻新機、保養(yǎng)材料K2、K3的晶面處理成本與普通蠟水一樣，為什么不使用好的產(chǎn)品呢。只有將它們的性能、性質(zhì)、操作方法掌握好，才能很好地適應(yīng)于實際工作當(dāng)中去。因此，為了提高清潔服務(wù)水平，清潔服務(wù)公司應(yīng)該不斷應(yīng)用新的科技成果，借鑒先進(jìn)的清潔理論，培養(yǎng)優(yōu)秀的清潔員工隊伍，以適應(yīng)不斷提高的清潔服務(wù)消費水準(zhǔn)。因此，從公司的管理層到清潔員工隊伍都要經(jīng)常地參加有關(guān)的培訓(xùn)，不斷地提高自身的素質(zhì)。在日益激烈的競爭中占據(jù)主動。當(dāng)然，要想建成一支穩(wěn)定的、高素質(zhì)的清潔隊伍，光是技能培訓(xùn)是不夠的。精明的清潔服務(wù)公司也應(yīng)該注重清潔員工隊伍的思想道德建設(shè)，關(guān)懷員工的生活情況，如公司派人到醫(yī)院看望患病的員工，如員工家屬有病，放員工一至二小時的假等，使他可以看望家人。通過公司的引導(dǎo)規(guī)范，通過公司的激勵政策，使得清潔員工能夠體量到公司的用心，樹立起高尚的職業(yè)道德與敬業(yè)精神，從而將公司力量擰成一股繩，促成積極向前的企業(yè)文化，以最大限度地發(fā)揮每個員工的能力，將清潔服務(wù)推向一個新的臺階。

如果清潔服務(wù)公司忽略了這些問題，那么其綜合能力，整體素質(zhì)都將會受到影響。近幾年來，深圳市的清潔服務(wù)公司日益增多，其中有不乏實力派的公司，不具備專業(yè)水準(zhǔn)的公司也為數(shù)不少。這就需要我們大家共同努力來規(guī)范這個行業(yè)，帶動整個行業(yè)的發(fā)展，使清潔服務(wù)行業(yè)能夠逐步地走上正規(guī)化、企業(yè)化的道路。

談到清潔員工隊伍的問題，我就想到具體操作的問題。經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn)的清潔員工可以稱之為專業(yè)的清潔員工；而走過場的“培訓(xùn)”，甚至未經(jīng)培訓(xùn)的員工充其量只能算作是不合標(biāo)準(zhǔn)清潔員工，清潔員工素質(zhì)的高低，也就決定了清潔服務(wù)工作操作的正確與否。操作得當(dāng)，那么物業(yè)便會得到較好的保持;操作不當(dāng)，就會給物體造成不良影響。例如，用毛巾與清潔劑去抹臺面，正確的操作方法應(yīng)該是先將清潔劑均勻地噴在毛巾上，再去抹臺面。如果，他先把清潔劑噴到臺面上，再用毛巾去抹，那么就使得清潔劑在臺面用量不均勻，效果不會很好的。噴清潔劑的部位，因用量過大，可能會給物業(yè)造成損傷，而其它部位因清潔劑用量不足，可能不能很好的起到清潔效果。再如，光亮的金屬表面的重污垢(例如膠、泥等）不能夠用硬度很高的銳器去刮鏟，否則，這可能會劃傷金屬表面，更不能夠用強酸堿去抹洗，因為強酸堿可能會腐燭金屬表面，從而損傷物體。正確的操作方法應(yīng)該是：用軟布料噴以適當(dāng)?shù)那鍧崉?、光亮劑去研磨，以不失去原來的光澤。在沖洗建筑物地面時，尤其要注意周圍的行人，不能夠噴濕、弄臟行人的衣物，給人以不文明工作的印象。總而言之，清潔員工要注意工作當(dāng)中的每一個細(xì)小的程序，而且要特別的小心謹(jǐn)慎。

六、清潔員工在日常工作中常犯的錯誤

任何清潔服務(wù)公司的隊伍都不可能是齊頭并進(jìn)的。在清潔員工隊伍中，同樣也有先進(jìn)與后進(jìn)的區(qū)別。一些清潔員工在日常工作中，往往不按公司的規(guī)章要求，穿著統(tǒng)一的制服，佩戴工作證；沒有帶齊所有使用的工具和物料，不使用必須放置的警示牌；在工作過程中不注意避讓客人，使客人受到影響；在工作場地大聲喧嘩和爭吵；與人交往不使用禮貌用語，行為不規(guī)范等等。所有這些問題都是直接影響清潔工作，有損公司的形象，所以，清潔服務(wù)公司必須對這些日常工作中常遇到的問題加強監(jiān)管，并使之逐步地規(guī)范化。

清潔工是完成清潔服務(wù)的基層人員，在搞清潔服務(wù)時，往往只注重如何完成好本職工作，完成好上級交待的任務(wù)和客戶的要求，而忽略了要使環(huán)境經(jīng)常地保持干凈、整潔的關(guān)健所在。其實，大家都知道，清潔服務(wù)作為物業(yè)管理的一部分，同時也是環(huán)保的一部分，保持環(huán)境的幽雅與美觀，不單是清潔員工應(yīng)該做的事情，這更是一個大眾化的工作，所以，也是需要大家，需要全社會共同來關(guān)心維護(hù)的事情。清潔員工在清潔服務(wù)過程中，應(yīng)該盡力能經(jīng)常地與周邊的人們溝通，人們介紹環(huán)境保護(hù)知識，增強人們的環(huán)保意識，使大家共同來維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生。這樣，不但能有效地保持環(huán)境的清潔。同時，也會給清潔員工減少很多的工作量，收到事半功倍的效果。

七、管理人員是否有接受培訓(xùn)對清潔行業(yè)的重要性

現(xiàn)代的清潔服務(wù)，由于人們清潔服務(wù)的要求標(biāo)準(zhǔn)不斷地提高，已不僅僅是諸如掃地拖地那么簡單了。想要搞好清潔服務(wù)，更需要運用很多的專業(yè)知識，其中，不但要有技術(shù)、技能方面的知識，也要有很多社會科學(xué)方面的知識。將這個問題拓展開來，擴(kuò)大到整個“以人為本”的服務(wù)性行業(yè)里，就更顯得重要了。所以，必須集中很多人的智慧與才干，才能夠做出好的成效，做得出色。前人的經(jīng)驗需要借鑒，新人的理念需要創(chuàng)新，科學(xué)技術(shù)不斷發(fā)展，人們的要求也就更高、更新、更廣。所以，我們必須在實踐工作中不斷地認(rèn)真學(xué)習(xí)，充實自己。行業(yè)有行業(yè)的規(guī)范，清潔服務(wù)行業(yè)有很多的技術(shù)、技能需要鉆研、學(xué)習(xí)。要想成為一個優(yōu)秀的清潔員工并不是一件容易的事情，作為清潔服務(wù)的管理人員就需要學(xué)習(xí)更多的知識，除了在實踐上要對清潔服務(wù)的操作規(guī)范熟悉外，在理論上還要學(xué)習(xí)如何帶領(lǐng)-班人去完成好工作，也就是要學(xué)會管理。只有在理論上與實踐上都熟悉，才能真正地做到人盡其才，物盡其用，才能真正地做到低成本、高效益。而要做到這一點，就非得不停地鉆研。從這樣的一個角度來看，管理層的人員接受培訓(xùn)是非常重要的。

八、要社會及其他人認(rèn)同和尊重清潔這個行業(yè)必須從自已做起

現(xiàn)階段，在不少人的意識里，認(rèn)為清潔服務(wù)僅僅是簡單的勞動力密集型工作，知識水準(zhǔn)低，科技含量少，所以不太尊重清潔員工的勞動，不太重視清潔服務(wù)這個行業(yè)。其實，人們的這種想法顯然是一種世俗的偏見，今天每一個生活在地球上的人，一刻也離不開這個行業(yè)；當(dāng)今是一個注重環(huán)保環(huán)衛(wèi)的時代，一天離開這個行業(yè)都是不行的。大家可以試想，沒有清潔服務(wù)的存在，這個世界將會是怎樣

的一幅情景：灰蒙蒙的天，地面上垃圾成堆，蚊蠅亂舞，建筑物上灰塵污垢隨處可見...。人們在

這樣的一種環(huán)境里，還會有好的心情去從事任何工作嗎？顯然沒有！而在這時，他們不會不想到清潔工了：怎么搞的，這么差的環(huán)境也沒人去清潔整理。從這里，我們就可以看到它的雙重性。其實，我們知道，人們在看待清潔服務(wù)這個問題上，始終是隔著一扇窗的，而我們現(xiàn)在要做的就是要將人們心中的這扇窗打開，讓人們明白清潔服務(wù)的重要意義，然后大家都來共同維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生。

人們要求環(huán)境美，并且不斷地升華；現(xiàn)代人對居住環(huán)境有越來越高的要求，新材料的問世，新的裝潢方法，使得人們會投人更多的資本，為了達(dá)到環(huán)境美的要求，也將投人很多的資金。在投人大量資金的同時，人們普遍希望自己的物業(yè)能夠長久地保持良好的觀賞性，盡可能延長其使用周期，使物業(yè)保值，甚至增值。良好的清潔保養(yǎng)，可以增長物業(yè)的使用壽命，為業(yè)主節(jié)約了費用，實際上為業(yè)主創(chuàng)造了財富，從經(jīng)濟(jì)的角度也會得到人們的理解與支持。人們有了良好的工作、家居環(huán)境，能心情舒暢地從事自己的事業(yè)，更好地發(fā)揮他們的聰明才智，為社會創(chuàng)造更多的財富，其深遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)意義更難計算。要使全社會及各屆人士認(rèn)同和尊重清潔這個行業(yè)，業(yè)內(nèi)人士必須諄諄誘導(dǎo)，必須將工作做得更好。這是一項任重而道遠(yuǎn)的工作，需要大家的共同努力。

九、物業(yè)管理與清潔員工在工作上的配合，可以直接影響物業(yè)管理水平

清潔服務(wù)是繁鎖而重復(fù)的工作，要做好，并非易事，但他卻實實在在地影響著物業(yè)管理的水平。所以，物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)層有必要直接與客戶溝通，協(xié)助清潔員工搞好物業(yè)清潔工作；經(jīng)常性地與清潔員工溝通，了解清潔員工在想什么，做什么，充分調(diào)動他們的積極性，把工作做得更好；對清潔員工作得好的予以充分肯定，工作中存有不足予以及時指正，使大家都能心情舒暢地工作，使清潔員工的工作融入物業(yè)管理服務(wù)之中，雙方合作得更開心。這樣，就有可能集中更多的人力、物力、財力處理突發(fā)事件，共同維護(hù)物業(yè)管理公司的聲譽，使物業(yè)管理水平上一個新的臺階。

十、不單是清潔管理人員需要經(jīng)過專業(yè)課程的培訓(xùn)，從事物業(yè)管理的人員也應(yīng)該上有關(guān)的培訓(xùn)課程清潔管理人員需要學(xué)會很多的專業(yè)知識，必須經(jīng)過高水平的專業(yè)課程培訓(xùn)。那么，從事物業(yè)

管理的人員，是否也應(yīng)該經(jīng)過清潔服務(wù)的專業(yè)課程培訓(xùn)呢？結(jié)論是肯定的。前面我們就討論過，清潔服務(wù)是物業(yè)管理服務(wù)的重要組成部分，如果物業(yè)管理人員不了解清潔服務(wù)的運行模式，不了解清潔行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，以及該行業(yè)的專業(yè)知識，又怎么好監(jiān)管清潔服務(wù)公司的工作呢？所以，物業(yè)管理人員也必須研習(xí)清潔服務(wù)專業(yè)課程。