物業(yè)的保潔管理，是指物業(yè)管理公司通過宣傳教育、監(jiān)督治理和日常清潔工作，采取清、掃、擦、拭、抹等專業(yè)性操作，定時(shí)、定點(diǎn)、定人對(duì)管理區(qū)域進(jìn)行生活垃圾的分類收集、處理和清運(yùn)，從而保護(hù)區(qū)域環(huán)境，以期達(dá)到轄區(qū)所有公共地方、公用部位清潔衛(wèi)生、文明有序的目的。

保潔管理的重心，是防治“臟、亂、差”。

“臟、亂、差”具有多發(fā)性、傳染性和頑固性，所以對(duì)此不能掉以輕心。隨手亂扔各種垃圾、樓上拋物、亂堆物品堵塞公共走道、隨意排放污水廢氣、隨地吐痰和大小便，以及亂涂、亂畫、亂搭、亂建、亂張貼等都容易導(dǎo)致“臟、亂、差”，并且又都很可能發(fā)生在某些業(yè)主、用戶身上。因此，業(yè)主、用戶整體素質(zhì)的提高，也是保潔管理工作中的一個(gè)重要內(nèi)容，這需要物業(yè)管理公司的宣傳教育和監(jiān)督管理。如果各方面不齊心協(xié)力，工作不到位，“臟、亂、差”就會(huì)使物業(yè)區(qū)域面目全非，從而與物業(yè)管理的宗旨相悖。

保潔管理的范圍

1.公共地方的保潔

公共地方的保潔是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)，對(duì)樓宇前后左右的公共地方，包括道路、廣場(chǎng)、空地、綠地等的清掃保潔。

2.共用部位的保潔

共用部位的保潔是指對(duì)樓宇地層到頂層屋面上下空間的共用部位，包括樓梯、走道、電梯間、大廳、平臺(tái)等的清掃保潔。

3.生活垃圾的處理

生活垃圾的處理是指日常生活垃圾（包括裝修垃圾）的分類收集、處理和清運(yùn)。包括要求和督促業(yè)戶按規(guī)定的地點(diǎn)、時(shí)間和要求，將日常垃圾倒入專用容器或者指定的垃圾收集點(diǎn)，不得擅自亂倒。

保潔管理的內(nèi)容

1.開荒保潔

開荒一般泛指對(duì)建筑物在正式使用之前的外墻、外玻璃及建筑物內(nèi)部的地面、墻面、玻璃、衛(wèi)生間、樓梯、電梯、管道、消防設(shè)備等設(shè)施的清潔過程。開荒是清潔工程之首，由于建筑工程中常常會(huì)遺留下許多垃圾污垢，各種地面石頭，墻壁上會(huì)遺留下水泥漿塊、油漆、玻璃膠、水污、銹跡等，這些都必須在開荒工作中清洗干凈，所以它是一項(xiàng)最艱苦、最復(fù)雜、最費(fèi)神的工作。開荒工程的好壞，直接影響到日后保潔工作的質(zhì)量和檔次，所以對(duì)做好開荒保潔工作有著相當(dāng)高的要求。

2.開業(yè)慶典或入伙期間（前十天）的保潔服務(wù)

通常情況下，物業(yè)在完成全面的初始開荒保潔之后，隨即進(jìn)入開業(yè)慶典或入伙交房階段，這一階段稱為物業(yè)的試營(yíng)運(yùn)期「這個(gè)階段的保潔是開荒保潔的延續(xù)和日常保潔的前奏。由于大量的商家、業(yè)主、顧客的進(jìn)入，勢(shì)必導(dǎo)致保潔的難度增加，而且這一時(shí)期保潔的質(zhì)量要求也特別高。保潔服務(wù)的隊(duì)伍盡管通過前期的初始保潔工作在經(jīng)驗(yàn)及工作技能上有一定的提高，但要完全勝任試營(yíng)運(yùn)期間的物業(yè)保潔工作仍有差距；加之在多數(shù)情況下清潔機(jī)器、工具及物料的配置不到位，現(xiàn)有的清潔資源不足以完成本階段的保潔工作。所以物業(yè)管理公司或?qū)I(yè)的保潔服務(wù)公司需作如下調(diào)整：

（1）在日常保潔人員編制基礎(chǔ)上增加1/4或更多的人員配置，以確保在此期間人流急增的情況下物業(yè)保潔的服務(wù)質(zhì)量。

（2）視物業(yè)項(xiàng)目的大小增加1~2名管理人員協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)保潔服務(wù)工作。

（3）由清洗技術(shù)工程部組建3~6人小組，專門負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)在此期間的定期養(yǎng)護(hù)工作，如石材上光養(yǎng)護(hù)、地板打蠟等，同時(shí)需要培訓(xùn)項(xiàng)目技術(shù)骨干。

（4）成立專門的應(yīng)急小組，負(fù)責(zé)物業(yè)因裝修、整改等原因引起的污染物的處理，負(fù)責(zé)排水堵塞或爆管引起的水澇災(zāi)害，同時(shí)對(duì)成品進(jìn)行跟蹤、檢查、保護(hù)等。

（5）由公司品質(zhì)部（監(jiān)察部）或人力資源部進(jìn)行每天的現(xiàn)場(chǎng)操作培訓(xùn)，要求保潔隊(duì)伍成員盡快達(dá)到禮貌熱情、技能熟練、配合默契的要求。

3.日常保潔

物業(yè)的“日常保潔”是指經(jīng)常性的、周而復(fù)始的，對(duì)物業(yè)的公共區(qū)域進(jìn)行保潔和管理的工作。即若環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)人員對(duì)某一個(gè)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)工作的頻次在1次/日以上（含），即列入日常環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)工作范疇。不同物業(yè)的日常保潔區(qū)域范圍是不同的：

（1）商業(yè)物業(yè)（寫字樓或辦公樓宇）：停車場(chǎng)、外圍、大堂、電梯廳及電梯、消防通道、樓層通道或連廊、衛(wèi)生間、樓層面平臺(tái)；垃圾的收集與清運(yùn)。

（2）住宅物業(yè)（多層、小高層、高層住宅樓，別墅，公寓樓等）：地面或地下停車場(chǎng)、小區(qū)總平部分，包括道路、建筑小品、景觀水池、游樂設(shè)施、健身場(chǎng)地；單元入戶廳、單元樓道、電梯等；垃圾的收集與中轉(zhuǎn)等。

（3）商業(yè)賣場(chǎng)、特定的專業(yè)展場(chǎng)或工廠及生產(chǎn)車間：出入口通道、除專賣區(qū)外的所有區(qū)域地面、扶手電梯、升降電梯、消防樓梯、衛(wèi)生間以及垃圾的收集與清運(yùn)等。

（4）市政項(xiàng)目（廣場(chǎng)、道路、公園等）：地面、圍欄、花臺(tái)、排水溝（指明溝）、建筑小品等；垃圾的中轉(zhuǎn)與清運(yùn)等。

（5）公益物業(yè)項(xiàng)目（學(xué)校、醫(yī)院、圖書館或科技館等）：此類物業(yè)的日常保潔項(xiàng)目與商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的保潔區(qū)域有很多類似的地方，唯一的區(qū)別在于服務(wù)質(zhì)量及頻次的不同。

不管哪種物業(yè)形態(tài)的保潔，在“日常保潔”的概念中都有一個(gè)顯著特征是“配備專人”，即對(duì)該區(qū)域設(shè)立有固定崗位。這里的“固定崗位”指的不是某一個(gè)員工，而是物業(yè)管理公司或?qū)I(yè)清潔服務(wù)供應(yīng)商的管理人員，在物業(yè)保潔區(qū)域內(nèi)設(shè)立的固定的工作范圍、工作職責(zé)及工作流程等。一般情況下它不會(huì)因?yàn)楸嵎?wù)人員的變化而作出任何調(diào)整。

4.物業(yè)的定期保潔

“定期保潔”是指周期性、有計(jì)劃地對(duì)物業(yè)的公共區(qū)域部分進(jìn)行的保潔和管理工作。“定期保潔”是相對(duì)“日常保潔”工作而言的，習(xí)慣性的表述方式是以對(duì)物業(yè)相關(guān)區(qū)域范圍的清潔頻次來劃分，即若保潔服務(wù)人員對(duì)某一個(gè)區(qū)域的保潔工作的頻次在1次/日以下，即列入“定期保潔”工作范疇。

不同物業(yè)的定期保潔區(qū)域范圍也是不同的：

（1）商業(yè)物業(yè)（寫字樓或辦公樓宇）：停車場(chǎng)、外圍、大堂、電梯廳及電梯、消防通道、樓層通道或連廊、衛(wèi)生間、樓層面平臺(tái)；石材地面、地毯、地板膠、燈具、管架、內(nèi)墻面、玻璃門窗、層頂平臺(tái)等。

（2）住宅物業(yè)（多層、小高層、高層住宅樓，別墅，公寓樓等）：地面或地下停車場(chǎng)、小區(qū)總平部分，包括道路、建筑小品、景觀水池、游樂設(shè)施、健身場(chǎng)地，單元入戶廳、單元樓道、電梯，垃圾中轉(zhuǎn)站等。

（3）商業(yè)賣場(chǎng)、特定的專業(yè)展場(chǎng)或工廠及生產(chǎn)車間：出入口通道、除專賣區(qū)外的所有區(qū)域地面、扶手電梯、升降電梯、消防樓梯、衛(wèi)生間、垃圾中轉(zhuǎn)站等。

（4）市政項(xiàng)目（廣場(chǎng)、道路、公園等）：地面、圍欄、花臺(tái)、排水溝（指明溝）、建筑小品、高位燈具、垃圾中專站等。

（5）公益物業(yè)項(xiàng)目（學(xué)校、醫(yī)院、圖書館或科技館等）：此類物業(yè)的定期保潔項(xiàng)目與商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的定期保潔區(qū)域有很多類似的地方，唯一的區(qū)別在于清洗質(zhì)量及清洗頻次有所不同?！岸ㄆ诒崱辈⒉慌鋫鋵Ｈ?，即對(duì)該區(qū)域不設(shè)立固定崗位。定期保潔可變因素很大，盡管有計(jì)劃性，但經(jīng)常因各種特殊情況而改變它的計(jì)劃。

在定期保潔工作中，不管是保潔員工、機(jī)具設(shè)備還是服務(wù)區(qū)域等都與日常保潔工作有較多的重復(fù)。任何一個(gè)物業(yè)的保潔工作，往往是以日常保潔為主、定期保潔為輔的。

5.物業(yè)的專項(xiàng)清潔養(yǎng)護(hù)

在物業(yè)的“定期保潔”工作中，有幾項(xiàng)特殊的清潔養(yǎng)護(hù)工作，即物業(yè)的專項(xiàng)清潔養(yǎng)護(hù)：

（1）物業(yè)的外墻高空清洗作業(yè)。

（2）石材的清潔保養(yǎng)。

（3）軟質(zhì)地面（地毯、PVC橡膠地板等）的清潔養(yǎng)護(hù)。

（4）中央空調(diào)、鍋爐、管道、熱水器等設(shè)備的化學(xué)清洗。

這幾項(xiàng)保潔工作的特點(diǎn)是專業(yè)性較強(qiáng)，技術(shù)含量相對(duì)較高，需要專業(yè)的技術(shù)人員進(jìn)行操作。