一、物業(yè)綠化管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置

(一)建立物業(yè)管理企業(yè)綠化管理機(jī)構(gòu)

為了搞好物業(yè)區(qū)域的環(huán)境綠化管理，首先物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)確定物業(yè)區(qū)域的環(huán)境綠化管理模式，并在此基礎(chǔ)上設(shè)置不同的環(huán)境綠化管理機(jī)構(gòu)。綠化管理模式、管理機(jī)構(gòu)，一般采取兩種方式：

(1)委托式。即物業(yè)區(qū)域的環(huán)境綠化管理工作委托給專業(yè)的綠化公司負(fù)責(zé)。采用這種方式時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)一般采取承包的方式轉(zhuǎn)包給專業(yè)的綠化公司。物業(yè)管理企業(yè)只需配備1~2名管理人員，根據(jù)承包議定書對(duì)綠化公司進(jìn)行檢查、監(jiān)督和評(píng)議。

(2)自主式。即物業(yè)區(qū)域的環(huán)境綠化管理工作完全由自己負(fù)責(zé)。采用這種方式時(shí)，

就要建立自己的綠化管理機(jī)構(gòu)，其規(guī)模大小要根據(jù)具體情況而定，如果物業(yè)區(qū)域規(guī)模大、類型多、任務(wù)比較重，物業(yè)管理企業(yè)就需要建立一個(gè)比較完備的物業(yè)環(huán)境綠化管理機(jī)構(gòu)。設(shè)置一般如圖12-2所示：

1.辦公室的職責(zé)

(1)協(xié)助物業(yè)綠化管理部主管管理好物業(yè)區(qū)域的綠化管理工作。

(2)對(duì)內(nèi)協(xié)調(diào)好各個(gè)部門之間的關(guān)系，督促檢查各項(xiàng)工作完成的情況以及檔案管理、資金管理、庫房管理等。

(3)對(duì)外處理好與其他各個(gè)部門之間的關(guān)系，并開展一定規(guī)模的對(duì)外宣傳活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。

2.花圃組的職責(zé)

(1)培育各種花卉苗木，不斷學(xué)習(xí)和引進(jìn)新品種，以滿足居住區(qū)綠化的需要。

(2)負(fù)責(zé)種花、養(yǎng)花、節(jié)假日擺花、用花的需要。

(3)妥善保管和使用各種工器具和材料。

(4)完成部門主管交辦的其他相關(guān)工作。

3.養(yǎng)護(hù)組的職責(zé)

(1)負(fù)責(zé)綠地樹木花草的保護(hù)工作，禁止人為的破壞、踐踏、改變綠地的用途。

(2)負(fù)責(zé)綠地樹木花草的養(yǎng)護(hù)工作，要及時(shí)澆水、施肥、清除病蟲害及補(bǔ)植、更新等。

(3)負(fù)責(zé)清除綠地的雜草、枯枝敗葉、鏟埋喬灌木樹坑，處理草地鼠洞、撲殺草地螞蟻，維護(hù)園林小品、雕塑及綠地設(shè)施完好。

(4)妥善保管和使用各種工器具和材料。

(5)完成部門主管交辦的其他相關(guān)工作。

(二)綠化管理機(jī)構(gòu)人員的崗位職責(zé)

綠化管理機(jī)構(gòu)，一般由部門主管(經(jīng)理)、技術(shù)人員(工程師或技術(shù)員)和工人(技術(shù)工人)組成。他們各自的職責(zé)是：

1.經(jīng)理(部門主管)

(1)負(fù)責(zé)綠化管理部的全面工作，結(jié)合公司的有關(guān)規(guī)定和要求制定本部門的工作規(guī)劃，并安排布置到班組。

(2)負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域綠化管理工作的檢查、監(jiān)督、驗(yàn)收和考核工作。

(3)負(fù)責(zé)組織綠化管理人員的崗位培訓(xùn)和技術(shù)培訓(xùn)工作。

(4)負(fù)責(zé)編寫物業(yè)區(qū)域綠化設(shè)計(jì)要求、建議，制定花草樹木的購(gòu)買計(jì)劃以及維護(hù)、改進(jìn)物業(yè)景觀的計(jì)劃。

(5)負(fù)責(zé)做好本部門職工的思想教育工作，關(guān)心他們的工作、學(xué)習(xí)和生活，增強(qiáng)集體的凝聚力。

(6)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他相關(guān)任務(wù)。

2.技術(shù)人員(工程師或技術(shù)員)

(1)負(fù)責(zé)綠化管理措施的制定和實(shí)施。

(2)負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)區(qū)域綠化的技術(shù)指導(dǎo)和部門外的綠化經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的技術(shù)指導(dǎo)。

(3)負(fù)責(zé)綠化管理人員的技術(shù)培訓(xùn)。

(4)定期向部門主管匯報(bào)日常工作情況。

(5)完成上級(jí)交辦的其他相關(guān)任務(wù)。

3.綠化工

可以是長(zhǎng)期工，也可以是臨時(shí)聘用人員，或者是一部分是長(zhǎng)期工、一部分是臨時(shí)聘用人員。主要完成物業(yè)區(qū)域的具體綠化工作。

(1)熟悉物業(yè)小區(qū)綠化布局和自己工作職責(zé)的范圍，了解花草樹木的品種、數(shù)量并逐步掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長(zhǎng)特性、培植管理方法。

(2)對(duì)花草樹木要定期澆水、施肥、清除雜草、整型修枝、防治病蟲害、補(bǔ)植栽植等等。

(3)要虛心學(xué)習(xí)，接受專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高自己的業(yè)務(wù)水平和自身的素質(zhì)。

(4)要保護(hù)綠化場(chǎng)地不受破壞，發(fā)現(xiàn)違法違章行為要及時(shí)加以勸阻，不聽勸阻的要及時(shí)報(bào)告給保安人員和主管人員并協(xié)助處理。

(5)要維護(hù)和保養(yǎng)好自己所使用的各種工具和公用設(shè)備、設(shè)施。

(6)服從主管人員的工作安排和調(diào)動(dòng)。

二、物業(yè)綠化管理制度的制定

(一)對(duì)綠化管理部門人員的要求和應(yīng)當(dāng)遵守的管理規(guī)定

(1)必須服從管理，聽指揮。

(2)必須了解崗位職責(zé)和工作范圍，盡心盡力搞好綠化工作。必須熟悉掌握?qǐng)@藝技術(shù)，提高環(huán)境容貌質(zhì)量，為住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

(3)負(fù)責(zé)居住區(qū)綠化范圍內(nèi)樹木花草的培植、養(yǎng)護(hù)，包括施肥、澆灌、修剪、除蟲、清潔等工作；包括居住區(qū)重要部位和重大節(jié)假日選花、配花、擺花的養(yǎng)護(hù)工作。

(4)有責(zé)任要求住戶愛護(hù)公共綠地，發(fā)現(xiàn)有意破壞的現(xiàn)象，要及時(shí)勸阻和制止，嚴(yán)重的要報(bào)管理處來處理。

(5)態(tài)度要誠(chéng)懇、熱情大方；要遵紀(jì)守法，不得損公肥私，要嚴(yán)格遵守管理處的各項(xiàng)規(guī)章制 度，要以管理處的利益為重，尊重住戶利益，不得損害住戶利益，影響管理處形象。如 有違背有關(guān)規(guī)定者應(yīng)予以處理，情節(jié)嚴(yán)重者予以辭退。

(6)應(yīng)不斷學(xué)習(xí)專門知識(shí)，積累經(jīng)驗(yàn)，努力提高技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量，要厲行節(jié) 約，反對(duì)浪費(fèi)。

(二）建立承包責(zé)任制

根據(jù)園林養(yǎng)護(hù)管理工作的特點(diǎn)和要求，在園林綠化部門內(nèi)部可以建立承包責(zé)任制,即將園林養(yǎng)護(hù)管理工作的任務(wù)通過承包的方式落實(shí)到人。具體來說，就是按地點(diǎn)分段分片任務(wù)包干，在包干范圍內(nèi)實(shí)行“五定]即定任務(wù)、定指標(biāo)、定措施、定人員、定獎(jiǎng)懲。另外，也可以根據(jù)具體工作項(xiàng)目實(shí)行分工責(zé)任制。目的是一個(gè)，即無論實(shí)行哪一種管理辦法，都是為了明確責(zé)任，便于監(jiān)督檢查，提高園林養(yǎng)護(hù)管理工作的水平。

(三)制定園林養(yǎng)護(hù)技術(shù)考核標(biāo)準(zhǔn)

(1)澆水。有無適時(shí)或定時(shí)澆水，綠化植物是否干枯，對(duì)流到地面或設(shè)施上的水要及時(shí)抹干，保持周圍環(huán)境整潔、干凈，井防止造成設(shè)施的腐蝕和霉壞。

(2)施肥。施放有異味的肥料是否在非辦公時(shí)間內(nèi)進(jìn)行，并以花泥覆蓋，不得裸露，以免影響周圍環(huán)境。

(3)修剪。物業(yè)區(qū)域內(nèi)喬木、灌木以及盆栽植物是否及時(shí)修剪，造型是否整齊美觀，枯枝黃葉是否及時(shí)剪抻，保持青綠和生機(jī)，修剪下來的枯枝黃葉要即刻清除；草坪有無雜草、雜花，若有，要及時(shí)拔除，注意草坪、草地是否整齊。

(4)防治病蟲害。對(duì)室內(nèi)公共場(chǎng)所綠化噴殺蟲藥，是否在非辦公時(shí)間內(nèi)進(jìn)行，使用高效低毒農(nóng)藥時(shí)是否做好防護(hù)工作；在室外噴藥后%個(gè)小時(shí)內(nèi)下雨是否天晴后重噴。

(5)補(bǔ)缺。如有枯死現(xiàn)象，要及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)栽補(bǔ)種；如要更換新的品種，需審批。

(6)去塵。塵土飛揚(yáng)污染樹冠，應(yīng)經(jīng)常用水噴洗樹冠；檢查花池、花盆、綠化帶是否有煙頭、紙屑等雜物，要及時(shí)清掃。

三、物業(yè)綠化管理制度的實(shí)施

（一）搞好對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)管理人員的技術(shù)培訓(xùn)

物業(yè)綠化是一項(xiàng)技術(shù)性很強(qiáng)的工作，所以在配備綠化養(yǎng)護(hù)管理人員的時(shí)候就要注意兩個(gè)方面的問題：一是把好招收新人員的質(zhì)量關(guān)，即應(yīng)招收熱愛綠化工作、思想道德素質(zhì)和文化素質(zhì)較高的人員；二是新招收的人員要有一定期限的試用期（一般為3個(gè)月），在試用期間表現(xiàn)好的人員才能正式聘用。

物業(yè)綠化在管理過程中，所有綠化養(yǎng)護(hù)管理人員都要不斷地學(xué)習(xí)和進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，在系統(tǒng)的學(xué)習(xí)時(shí)，可采取做什么學(xué)什么培訓(xùn)什么的方式，聯(lián)系實(shí)際具體講授，結(jié)合綠化生產(chǎn)和養(yǎng)護(hù)管理現(xiàn)場(chǎng)學(xué)習(xí)，在布置工作、安排生產(chǎn)時(shí)講授技術(shù)、交代措施。在物業(yè)環(huán)境綠化管理走上正軌，綠化管理部門擁有一定數(shù)量的人員后，再集中進(jìn)行正規(guī)培訓(xùn)、系統(tǒng)講授有關(guān)綠化知識(shí)，學(xué)習(xí)園林綠化的技藝和管理措施與方法。培訓(xùn)的內(nèi)容主要有環(huán)境綠化的基礎(chǔ)知識(shí)，可以從識(shí)別花木的品種開始，進(jìn)而系統(tǒng)講授各種花木的性狀、習(xí)性、生理生態(tài)、物候期、種植與繁殖方法、栽培技術(shù)和園林綠地營(yíng)造與養(yǎng)護(hù)的知識(shí)。綠化工作的工種很多，不同工種的技術(shù)和要求都是不一樣的。但是對(duì)物業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)管理人員來說,不可能把工種分得過細(xì)，這就要求每一個(gè)員工都要全面掌握有關(guān)綠化方面的知識(shí)，都要學(xué)會(huì)生產(chǎn)的技藝。每一個(gè)員工都能做到一專多能，這樣才有利于人員的調(diào)配和把綠化養(yǎng)護(hù)管理工作搞好。

(二)加強(qiáng)看管巡視

對(duì)居住區(qū)的綠地，每周至少要巡視一遍，并做好綠化巡視記錄。對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知綠化養(yǎng)護(hù)部門處理。每月匯總綠化巡視記錄，提交管理處主管審閱，管理處主管對(duì)綠化巡視記錄應(yīng)進(jìn)行分析，對(duì)存在的重大問題和經(jīng)常發(fā)生的問題，要制定并采取相應(yīng)措施予以處理。

(三)加強(qiáng)綠化宣傳，培養(yǎng)綠化意識(shí)

居住區(qū)綠化工作的好壞，不僅僅是綠化部門的職責(zé)，同時(shí)也是每一位業(yè)主和使用人的職責(zé)。如果只有綠化部門的積極性，而沒有每一位業(yè)主和使用人的積極性，居住區(qū)的綠化工作仍然是搞不好的。為此，

1.要加強(qiáng)綠化宣傳，培養(yǎng)綠化意識(shí)

幫助每一位業(yè)主和使用人認(rèn)識(shí)到綠化工作的重要性，綠化工作不僅直接關(guān)系到我們是不是有一個(gè)安靜、清潔、優(yōu)美的生活環(huán)境，而且直接關(guān)系到我們這一代人以及整個(gè)人類能否生存和發(fā)展的問題。一定要樹立起全球的意識(shí)、環(huán)境的意識(shí)、綠化的意識(shí)。

2.加強(qiáng)制度建設(shè)，嚴(yán)格管理

一般在居住區(qū)物業(yè)環(huán)境綠化管理工作中都要公布有關(guān)綠化管理方面的規(guī)定：

(1)愛護(hù)綠化，人人有責(zé)。

(2)不準(zhǔn)損壞和攀折花木。

(3)不準(zhǔn)在樹木上敲釘拉繩晾曬衣物。

(4)不準(zhǔn)在樹木上及綠地內(nèi)設(shè)置廣告招牌。

(5)不準(zhǔn)在綠地內(nèi)違章搭建。

(6)不準(zhǔn)在綠地內(nèi)堆放物品。

(7)不準(zhǔn)往綠地內(nèi)倒污水或垃圾

(8)不準(zhǔn)行人和各種車輛踐踏、跨越和通過綠地。

(9)不準(zhǔn)損壞綠化的圍欄設(shè)施和建筑小品。

(10)凡人為造成綠化及設(shè)施損壞的，根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定和公共契約的有關(guān)條文進(jìn)行賠償和罰款處理。如屬兒童所為，應(yīng)由家長(zhǎng)負(fù)責(zé)支付款項(xiàng)。